Rechnungen zahlen trotz Corona?

In Zeiten von Corona müssen viele Menschen mit Einbußen bei Lohn und Gehalt oder Einkommen leben. Häufig stellt sich die Frage, ob durch eigenes, geringeres Einkommen auch Zahlungspflichten entfallen. Die Medien berichten z.B. breit über die Tatsache, dass Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen müssten. Hier bedarf es der Klarstellung.

Natürlich müssen Mieter weiterhin ihre Miete bezahlen. Dies regelt § 535 II BGB. Der Gesetzgeber erlaubt es nur in wirtschaftlichen Notfällen, dass die Zahlungen für einige Monate ganz oder zum Teil gestundet werden, d.h. die Miete reduziert oder gar nicht gezahlt werden kann. Rechtliche Folge ist lediglich, dass der Vermieter Kündigungen auf Nichtzahlungen in dem Zeitraum nicht stützen kann. Ein Missverständnis herrscht jedoch vor, soweit Menschen glauben, dass sie die Miete gar nicht zahlen müssten. Nach Ablauf der von der Bundesregierung gesetzten Frist (zurzeit 30.06.2020) müssen die nicht gezahlten Mieten spätestens innerhalb von zwei Jahren nachgezahlt werden. Im Ergebnis wird daher Niemand von seiner Zahlungspflicht befreit. Andernfalls würden natürlich auch die Vermieter unangemessen benachteiligt. Denn man darf nicht vergessen, dass der Vermieter seine Gegenleistung aus § 535 I BGB dauerhaft erbringt. Er stellt die Wohnung zur Verfügung. Folglich muss er auch hierfür seine Gegenleistung (Miete) erhalten.

Anders sieht dies aus, wenn es um Verträge geht, wo die Leistung entfällt. Etwa bei einem Fitnessstudiovertrag. Kann das Fitnessstudio nicht mehr betreten werden, hat der Betreiber seine Leistungspflicht für einen gewissen Zeitraum nicht erfüllt. Folglich entfällt von Rechts wegen auch grundsätzlich die Gegenleistung, der monatliche Zahlbetrag. Gleiches sehen wir im großen Stil zurzeit unter anderem bei der Fußballbundesliga. Da die Spiele nicht durchgeführt werden, zahlen die TV-Sender keine Gelder. Auch die Sponsoren halten Zahlungen zurück.

Es empfiehlt sich jedoch die Zahlungen nicht einfach einzustellen, sondern zuvor Kontakt zu seinem Vertragspartner aufzunehmen. Auch kann nur daran appelliert werden den Solidargedanken hochzuhalten. Manches Unternehmen könnte durch große Nichtzahlungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten. So sollte jeder selbst überlegen, ob er seinem Vertragspartner nicht anbietet zumindest einen Teil der monatlichen Leistung freiwillig als „Solidarbeitrag“ zu leisten. In jedem Fall sollten Zahlungsbeschränkungen schriftlich oder in Textform samt Mitteilung des Rechtsgrundes dem Vertragspartner zur Kenntnis gebracht werden. Vorab empfiehlt sich immer das persönliche Gespräch um eine für beide Seiten tragfähige Lösung zu finden. Denn der monatliche Beitrag mag für den einzelnen ein verschmerzbarer Betrag sein, für ein Unternehmen, welches auf die monatlichen Zahlungen angewiesen ist, kann die großflächige Nichtzahlung zu erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen. Dies sollte man immer bedenken.

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Corona und Familie

In der Corona-Krise stehen nicht nur Unternehmen, sondern auch Familien vor großen Herausforderungen. Abhängig von der Berufstätigkeit der Eltern stellt die Kinderbetreuung das wohl gravierendste Problem aufgrund geschlossener Kitas und Schulen dar. Hiermit einher gehen auch Probleme des Umgangs bei getrennt voneinander lebenden Eltern, Zahlungsschwierigkeiten von unterhaltspflichtigen Elternteilen oder Partnern sowie familiäre Streitigkeiten. Wichtig ist zu wissen, dass die Gerichte nach wie vor tätig und voll handlungsfähig sind. Müssen die familiären Probleme kurzfristig, etwa durch eine einstweilige Anordnung geregelt werden, stehen die Gerichte weiterhin in vollem Umfang zur Verfügung. So können etwa Notrechte, wie das Umgangsrecht, Kindesunterhalt, Trennungsunterhalt etc. nach wie vor kurzfristig im Rahmen einer einstweiligen Anordnung gesichert werden. Zwar werden nicht unbedingt notwendige Termine zur mündlichen Verhandlungen von nahezu allen Gerichten mittlerweile aufgehoben bzw. verschoben. notwendige Termine finden jedoch unter Beachtung aller notwendigen Sicherheitsvorkehrungen nach wie vor statt. Kein Bürger dieses Landes muss sich daher Sorgen machen, dass er seine Rechte wegen der Corona-Krise nicht wahrnehmen kann. Genauso wie der Sicherheitsapparat (Polizei, Staatsanwaltschaft, Vollzugsbeamte etc.) weiterhin voll funktionsfähig ist, so sind auch die Richterinnen und Richter des Landes sowie die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte weiterhin für Sie da. Soweit es geht sollten alle Angelegenheiten telefonisch besprochen werden.

Corona und Miete

Der Gesetzgeber hat in der Corona-Krise schnell gehandelt. Wer aufgrund der Corona-Krise in finanzielle Schwierigkeiten gerät und seine Miete nicht mehr zahlen kann, erhält von Gesetzes wegen eine Stundung. Dem Vermieter ist es untersagt die Wohnung zu kündigen, soweit der Rückstand seit März 2020 aufgelaufen ist. Wichtig ist: Vorher bestehende Mietrückstände fallen nicht unter dieses Schongesetz. Wer also zu Beginn der Corona-Krise bereits einen Rückstand von zwei Monatsmieten angehäuft hatte, welcher eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, dem nützt das neue Gesetz nichts. Der Vermieter kann weiter kündigen und wirksam Räumungsklage erheben.

Im Übrigen ist darauf zu achten, dass man die Miete nur verringert oder nicht zahlen darf, wenn hierzu tatsächlich wirtschaftliche Zwänge vorherrschen. Wer also genug liquide Mittel hat, um die Miete zu bezahlen, muss dies tun. Solvente Mieter können sich nicht auf die gesetzliche Stundung berufen. Ihnen kann weiterhin gekündigt werden.

Denn der Mieter muss gegenüber dem Vermieter glaubhaft machen und damit Nachweise übersenden, dass er ausschließlich aufgrund der aktuellen Corona-Krise nicht ausreichend zahlungsfähig ist. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter hierzu Nachweise vorzulegen, etwa Bescheinigungen des Arbeitgebers, Kontoauszüge etc.

Wichtig ist ferner, dass die gestundeten Zahlungen nicht verfallen, sondern nachgezahlt werden. Es lässt sich daher nicht vermeiden, dass der Mieter Schulden anhäuft. Wer kann sollte die Mietzahlungen daher in jedem Fall aufrechterhalten, da er diese ohnehin nachzahlen muss.

Die gesetzliche Grundlage finden Sie in Artikel 240 § 2 EGBGB. Dieser lautet:

Art. 240 EGBGB Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Hilfsanträge für Corona-Geschädigte

Bekanntermaßen hat sowohl die Bundes- als auch die Landesregierung NRW erhebliche finanzielle Mittel bereitgestellt, um Unternehmen und Bürgern in der schwierigen Corona-Zeit über die Runden zu helfen. Hierfür wurden spezielle Anträge erarbeitet, welche nach Ansicht der zuständigen Ministerien so unbürokratisch wie möglich gehalten wurden.

Gleichwohl müssen wir feststellen, dass viele Menschen die Anträge als problematische Hürde empfinden. Sollten Sie Hilfe bei der Beantragung der Notsubventionen benötigen, können Sie sich damit jederzeit vertrauensvoll an unsere Kanzlei wenden. Bitte nehmen Sie zunächst telefonisch Kontakt mit uns auf, damit das weitere Vorgehen konkret besprochen werden kann.

Corona und Arbeitsrecht

Die Corona-Krise erfasst kleinste, mittlere und Großunternehmen mit voller Härte. Dies sowohl auf Arbeitgeber-, als auch auf Arbeitnehmerseite. Arbeitgeber können bei Umsatzeinbrüchen die bekannten Einmalzahlungen des Staates beantragen (9.000,00 € bis 5 Arbeitsnehmer, 15.000,00 € bis 10 Arbeitnehmer). Darüber hinaus gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen und Bürgschaften, welche über die jeweilige Hausbank bezogen werden können, so dass das Unternehmen fortbestehen kann.

Darüber hinaus können Arbeitgeber Kurzarbeit einführen und erhalten somit weitere Leistungen vom Staat. Der Lohn wird sodann entsprechend reduziert gezahlt. Sollte ein Arbeitnehmer hierdurch in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, besteht die Möglichkeit bei dem zuständigen Jobcenter Aufstockungen zu beantragen.

Im Extremfall sind Arbeitnehmer jedoch auch vor (betriebsbedingten) Kündigungen nicht geschützt. Im Falle des Verlustes des Arbeitsplatzes muss das Jobcenter sofort kontaktiert werden, um die Zahlung von Sozialleistungen (ALG I, ALG II) schnellstmöglich in die Wege zu leiten.

Äußerst gut verdienende Arbeitnehmer (Manager, Fußballprofis etc.) verzichten zurzeit aus Solidaritätsgründen auf Teile ihres Gehaltes. Hierzu ist anzumerken, dass der Arbeitgeber hierauf grundsätzlich in Deutschland, anders als in anderen EU-Ländern, keinen Anspruch auf einen Teilverzicht oder auf eine Teilstundung des Lohnes hat. Soweit das Überleben des Unternehmens hiervon abhängt, ist es dringend anzuraten, dass Arbeitnehmer und Arbeitgeber sich an einen Tisch setzen und eine gemeinsame Lösung finden. Der freiwillige Verzicht oder die Stundung sollten gesellschaftlich auf höchste Anerkennung stoßen.

Corona – Ihre Rechte

In der aktuellen Krise ergeben sich viele rechtliche Probleme.

Darf der Staat eine Ausgangssperre verhängen? Ja, das Grundgesetz hindert den Staat nicht daran.

Dürfen Arbeitnehmer, die ihre Kinder betreuen müssen zu Hause bleiben? Ja, denn sie haben auch gegenüber den Kindern die Pflicht der Obhut. Für einige Tage kann man sich bezahlt, danach unbezahlt freistellen lassen.

Bekommen Arbeitgeber Ausgleich für nicht geleistete Stunden und Umsatzeinbußen? Ja, dies hat der Staat in Aussicht gestellt. Voraussichtlich müssen Arbeitgeber sich an ihre Hausbank wenden, welche Kredite der KfW weiterleitet.

Ist die Quarantäne, soweit sie angeordnet wird zwingend? Ja, die Verletzung einer verhängten Quarantäne stellt eine Straftat, bzw. Ordnungswidrigkeit nach dem §§ 73-75 IfSG dar.

Sollten Sie weitere Fragen haben können Sie sich jederzeit telefonisch oder per E-Mail an uns wenden. Wir helfen in der Krise schnell und unbürokratisch. Wir haben weiterhin für Sie geöffnet. Bitte kommen Sie nicht einfach vorbei, sondern rufen Sie vorab hier an.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mieterhöhung – unzumutbare Härte?

Der BGH hat in einer bereits im Oktober 2019 (AZ: VIII ZR 21/19) gefällten Entscheidung einem Mieter recht gegeben, der gegen eine Modernisierungsmieterhöhung den sogenannten Härteeinwand erhob. Der Mieter bewohnt die 86m² große Wohnung schon seit Jahrzehnten und alleine. Er bezieht Leistungen nach ALG II. Nach der Modernisierung hätte sich die Miete um über 240,00 € erhöht. Dies konnte der Mieter nicht bezahlen. Der Vermieter argumentierte, dass die Wohnung für eine Person zu groß sei. Der Mieter solle umziehen. Dem schob der BGH einen Riegel vor. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eine zu große Wohnung nutzt, sei zwar bei der vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Der BGH meint jedoch, dass dieses Prüfungskriterium nicht einziges Merkmal des Härteeinwandes sein kann und jeder Fall individuell betrachtet werden müsse. Ob ein Härtefall tatsächlich gegeben ist, kann daher nicht pauschal für eine Vielzahl von Fällen angenommen werden. Gerichte haben immer den konkreten Einzelfall zu prüfen und die widerstreitenden Interessen des Mieters und Vermieters abzuwägen. Eine detaillierte, juristische (Sach-)Prüfung ist daher unvermeidbar. Auch wenn der BGH mit diesem Urteil die Rechte der Mieter stärkt, sollten diese sich nicht pauschal hierauf verlassen.

WEG – Zu kleinen Parkplatz

Wer eine mit besonderem Komfort neu gebaute Wohnung mit (Tiefgaragen-) Stellplatz kauft hat einen Anspruch darauf, dass er mit einem Mittelklassewagen den Stellplatz uneingeschränkt nutzen kann. Ist der Stellplatz zu schmal oder nur mit erhöhtem (Wende-) Aufwand überhaupt befahrbar, stellt dies einen rechtlichen Mangel dar. Der Verkäufer bzw. Bauträger muss diesen beheben. Ist dies nicht möglich, weil etwa bei einer Tiefgarage eine tragende Säule entfernt werden müsste, steht dem Käufer ein Minderungsrecht zu. Dies hat das OLG Braunschweig (Urteil vom 20.06.2019, AZ: 8 U 62/18) vor kurzem in aller Deutlichkeit entschieden. Der Käufer kam mit seinem PKW Audi A 4 Avant nicht bzw. ohne dass er die Türen ausreichend weit öffnen konnte auf seinen Stellplatz. Daher konnte er den Kaufpreis insgesamt mindern. Das OLG stellte hierbei klar, dass der Abänderungs- bzw. Minderungsanspruch auch besteht, wenn sich der Bauträger an die bauordnungsrechtlichen Vorschriften gehalten hat. Denn unabhängig von diesen Vorschriften muss man mit einem (gehobenen) Mittelklassefahrzeug den Stellplatz uneingeschränkt nutzen können. Andernfalls besteht der Abänderungs- bzw. Minderungsanspruch. Betroffene sollten hier zunächst bei dem Bauträger eine Abänderung –ist dies unmöglich- eine angemessene Reduktion einfordern und diese zu Not mit anwaltlicher Hilfe geltend machen.

Weihnachtsbaum in der Mietwohnung

Alle Jahre wieder verschönern Mieter ihre Wohnung mit einem Weihnachtsbaum um das Weihnachtsfest zu begehen. Grundsätzlich kann dies vom Vermieter auch nicht verboten werden. Neben der Ausübung der christlichen Religion ist es hier zu Lande allgemeines Brauchtum. Jedoch gilt dieses Recht nicht uneingeschränkt. Ein Baum ist eine bewegliche Sache nach § 90 BGB. Größe und Umfang müssen der Wohnung und den Zugangsmöglichkeiten angepasst sein. So kann der Vermieter dem Mieter sehr wohl untersagen einen zu großen Baum durch das Treppenhaus oder durch das Fenster in die Wohnung einzubringen. Entstehen durch den An- und Abtransport Schäden, etwa an Wänden im Flur, Türen und Türzargen sowie in der Wohnung, so haftet der Mieter dem Vermieter nach § 280 BGB auf Schadensersatz. Hier sollten Mieter besondere Vorsicht walten lassen. Muss etwa das Treppenhaus tapeziert und gestrichen werden, weil der Mieter dieses mit einem Baum beschädigt hat, können die Kosten leicht mehrere tausend Euro betragen, wenn mehrere schadhafte Stellen zu beseitigen sind, beziehungsweise das gesamte Treppenhaus gestrichen werden muss, da andernfalls eine einheitliche Farbgebung nicht mehr hergestellt werden kann. Das gleiche gilt im Übrigen auch für Umzüge oder sonstige Transporte von Gegenständen im Flur und in der Wohnung. Es empfiehlt sich in jedem Fall für jeden Mieter sowohl eine private Haftpflicht- als auch eine Hausratsversicherung abzuschließen, welche im Zweifel Schäden übernimmt.

Die Hausordnung

Viele Vermieter verwenden eine Hausordnung. Hiermit werden Regeln für die Mieter bei der Nutzung zumeist der Gemeinschaftsflächen aufgestellt. Wichtig ist, dass die Hausordnung dem Mieter bei Vertragsschluss mitgeteilt bzw. übergeben wird. Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass sie in den Vertrag „einbezogen“ wird. Andernfalls entfaltet sie gegenüber dem Mieter keine Gültigkeit. Neben der Tatsache, dass die Hausordnung selbst sich an gesetzlichen Vorlagen orientieren muss, da sie ansonsten unwirksam sein kann, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsache, dass er dem Mieter die Hausordnung bei Vertragsschluss zur Kenntnis gebracht hat. Es empfiehlt sich, dass der Mieter die Hausordnung bei Vertragsschluss separat unterschreibt, um späteren Beweisproblemen vorzubeugen. Andernfalls können die Regelungen der Hausordnung dem Mieter nicht entgegengehalten werden. Will der Vermieter die Hausordnung im Laufe des Mietverhältnisses ändern, muss er einen sogenannten Änderungsvorbehalt von Anfannf an einbringen. Es empfiehlt sich sowohl den Mietvertrag, als auch die Hausordnung regelmäßig einer rechtlichen Überprüfung zu unterziehen.

Probleme bei der Wohnungsrückgabe

Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz nach Rückgabe der Wohnung verjähren gemäß § 548 BGB in 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Die Rückgabe ist oft ein Problem. Sie setzt die endgültige Besitzaufgabe des Mieters voraus. Behält der Mieter auch nur einen Schlüssel, hat er den Besitz noch nicht vollständig aufgegeben, denn er kann immer noch auf die Wohnung zugreifen. Der Mieter schuldet dann u.U. noch Miete. Der Mieter muss daher sämtliche Schlüssel spätestens am letzten Miettag an den Vermieter herausgeben. Ist dies nicht möglich, muss er dem Vermieter eine Frist zur Annahme setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist kann er die Schlüssel sogar hat, in der Wohnung zurücklassen, wenn er dies angekündigt (so OLG Naumburg, AZ 1 U 25/18). Wichtig ist, dass der Mieter alles unternehmen muss, um dem Vermieter die Schlüssel zukommen zu lassen (BGH, AZ XII ZR 63/18). Eine Vorabnahme oder ein Protokoll verlangt das Gesetz nicht. Jedoch sind diese Hilfsmittel bei späteren Streitigkeiten äußerst hilfreich, insbesondere im Hinblick auf die prozessuale Beweislast. Haben die Parteien ein Auszugsprotokoll gemeinsam unterschrieben, gilt der Inhalt als richtig, auch wenn das Protokoll fehlerhaft ist. Dieses anzugreifen ist schwierig. Das Protokoll sollte daher so genau wie möglich geführt werden.

Häusliches Musizieren

Der BGH hat mit Urteil vom 26.10.2018 (AZ. V ZR 143/17) entschieden, dass häusliches Musizieren (Trompete spielen) einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört und damit einhergehende Lärmbelästigungen, jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar sind und von den Nachbarn hingenommen werden müssen. Neben der Unterlassung hatten die Nachbarn auch darauf geklagt, dass der Trompetenspieler wenigstens im Keller oder auf dem Dachboden spielen solle. Der BGH entschied jedoch, dass das Musizieren in den Haupträumen gestattet sei. Jedoch sind in jedem Fall Ruhezeiten einzuhalten. Dies in der Nachtzeit (22:00 bis 06:00 Uhr) sowie in der Mittagszeit. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuschentwicklung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten, so das Gericht. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen könne als grober Richtwert dienen. Es empfiehlt sich jedoch bei lauten Musikinstrumenten stets der vorherige Kontakt zum Nachbarn um keinen Unfrieden aufkommen zu lassen.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach altem Recht konnten Vermieter Häuser und Wohnungen modernisieren und 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Hierdurch kam es in der Vergangenheit zu erheblichen Belastungen für die Mieter. Wurde eine Wohnung z.B. für 50.000 € modernisiert, konnte die Monatsmiete um über 458 € angehoben werden. Teilweise haben sich Mieten hierdurch mehr als verdoppelt. Mieter die sich dies nicht leisten konnten verloren ihre Wohnung. Zum 01.01.2019 hat der Gesetzgeber die Umlage in § 559 BGB auf 8 % reduziert. Dies stellt immer noch eine erhebliche Belastung für die Mieter dar. Gleichwohl haben große Wohnungsunternehmen bereits angekündigt ihre Modernisierungsvorhaben deutlich zu reduzieren. Dies, obwohl die 8-prozentige Umlage dauerhaft verlangt werden kann, selbst nachdem die Kosten bereits zu 100 % abgezahlt wurden. Wichtig ist, dass das Mieterhöhungsverlangen formal den gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss. Es empfiehlt sich daher immer die Prüfung durch einen Juristen.

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

In Mietverträgen ist in der Regel vereinbart, dass der Mieter eine Grundmiete zzgl. einer Vorauszahlung oder Pauschale auf Betriebskosten zahlt. Manchmal enthalten Mietverträge zusätzlich die Vereinbarung, dass der Mieter auch Verwaltungskosten als Betriebskosten zahlen soll. Der BGH hat nunmehr zum wiederholten Mal klargestellt (Urteil vom 19.12.2018 – AZ: VIII ZR 254/17), dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören. In der Betriebskostenverordnung sind die im Wohnraum umlegbaren Betriebskosten grundsätzlich geregelt. Die Kosten der Verwaltung trägt danach immer der Vermieter. Hierbei ist zu beachten, dass dies nicht für den Gewerberaummieter gilt. Dort können auch Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Der Wohnraummieter wird hiervor jedoch geschützt. Auch durch gesonderte Vereinbarung (sog. Individualvereinbarung) sind solche Kosten nicht auf den Wohnraummieter umlegbar.

Neues zur Gewerberaummiete

Der Bundesgerichtshof BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 (VIII ZR 78/17) für Gewerberaummietverträge entschieden, dass zwar die Vereinbarung einer Option auf eine Verlängerung bei zeitlich begrenzten Verträgen der Schriftform gemäß § 550 BGB bedarf, nicht jedoch die Ausübung an sich. Hier hatte der Mieter ein nicht unterschriebenes Computerfax gesendet. Dies soll nach Ansicht des BGH ausreichend sein. Folglich benötigt man kein unterschriebenes Originaldokument um den Mietvertrag zu verlängern. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn gerade die Ausübung dieses Optionsrecht im Vertrag selbst unter die strenge Schriftform gestellt wird. Dann kann u.U. ein Originaldokument notwendig sein. Der BGH stellte ferner fest, dass, soweit eine Immobilie unter Zwangsverwaltung steht alle Erklärungen gegenüber dem Zwangsverwalter abgegeben werden müssen. Dies hatte der Mieter in diesem Fall richtig gemacht. Vorsicht jedoch bei Schriftformklauseln. Diese sollten Sie stets von einem Rechtskundigen prüfen lassen.

Haben Sie ein Testament?
Nach § 1922 BGB geht mit dem Tode einer Person das Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über. Das Gesetz kennt hierbei eine Ordnung von Erben. Gesetzliche Erben der ersten Ordnung sind die Abkömmlinge des Erblassers, also seine Kinder und deren Kinder. Sodann folgen die Eltern des Verstorbenen, danach seine Großeltern (§§ 1524 bis 1526 BGB). Ehegatten erhalten für den Fall, dass die Ehe im Rahmen der Zugewinn-gemeinschaft geführt wird, in der Regel einen ½ Anteil des Nachlasses. Das Gesetz eröffnet Ihnen die Möglichkeit durch Testament oder letztwillige Verfügungen die Erbfolge zu modifizieren. Auch können einzelne Gegenstände oder Vermögenswerte direkt bestimmten Personen zugeordnet werden. Will z. B. der Vater von drei Söhnen ein geliebtes Erbstück einem von ihnen direkt zukommen lassen, muss er dies in einer gesonderten schriftlichen Erklärung regeln. Andernfalls werden alle Miterben. Auch Enterbungen, begrenzt auf den Pflichtteil, sind möglich. Sofern vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen werden sollen muss dies in Textform und handschriftlich geschehen. Da solche Dokumente häufig abhandenkommen, empfiehlt es sich -neben der wichtigen rechtlichen Beratung- ein notarielles Testament zu entwerfen. Dieses wird zentral registriert und gespeichert.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mietrechtsreform

Zum 01.01.2019 hat der Gesetzgeber das Mietrecht erneuert. Der Vermieter darf i.d.R. nur noch eine Miete verlangen, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigt (§ 556d BGB). Eine höhere Miete darf jedoch vereinbart werden, wenn der vorherige Mieter diese bereits seit mind. 1 Jahr gezahlt hat (§ 556e BGB).  In diesem Fällen muss der Vermieter dem neuen Mieter Auskunft über die Vormiete erteilen was in § 556g BGB geregelt ist. Spezielle Regelungen wurden auch für die Auskunftspflichten des Vermieters bei Modernisierungsmieterhöhungen in das BGB eingeführt. U. a. darf sich die Miete (abgesehen von einigen Ausnahmen) nicht um mehr als 3,00 € je Qm erhöhen bzw., soweit eine von weniger als 7,00 € pro Qm vereinbart ist, um nicht mehr als 2,00 € je Qm (§ 559 BGB). Jedoch gibt das Gesetz dem Vermieter nunmehr auch die Möglichkeit in einem vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Ferner handeln Vermieter nunmehr ordnungswidrig, wenn sie Mieter loswerden

wollen, in dem sie bauliche Veränderungen in unzumutbarer Weise durchführen. Im Zweifel sollten Sie sich immer von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.

Fröhliche Scheidung

Die Scheidung stellt im Leben eines Menschen in der Regel ein düsteres Kapitel dar. Um so wichtiger ist es gut informiert und gut beraten durch das Scheidungsverfahren zu gelangen. Neben dem Ausspruch der Ehescheidung wird in der Regel noch über die Verteilung der Renten (Versorgungsausgleich) entscheiden. Es stellt sich die Frage nach Trennungs- und nachehelichem Unterhalt. Sind Kinder vorhanden stellen sich auch Sorgerechtsfragen und nicht zuletzt die Verteilung des Vermögens (Zugewinnausgleich). Es ist wichtig zu verstehen, dass diese einzelnen Aspekte zwar rechtlich voneinander getrennt sind, in Scheidungsangelegenheit jedoch oft Wechselwirkungen entfalten. So kann sich unter Umständen ein positiver Vortrag im einen Verfahren negativ im Anderen auswirken. Da die Scheidung eine erhebliche Zäsur im Leben eines Menschen ist und mit ihr die Verteilung der Vermögenswerte und Rentenanwartschaften einhergeht empfiehlt es sich grundsätzlich, dass auf jeder Seite ein im Familienrecht spezialisierter Rechtsanwalt tätig ist. Gut beraten kommt man gut durch die Scheidung und kann sodann fröhlich in die Zukunft schauen.

WEG: Kein Burkini-Verbot

Das Amtsgericht (AG) Köln hat mit Urteil vom 05.12.2017 (Az.: 204 C 97/17) entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht beschließen kann, dass in einem zur WEG gehörenden Schwimmbad ein Burkini-Verbot gilt. Das Verbot der Ganzkörperbekleidung verletze die Rechte einer zur WEG gehörenden Burkini-Trägerin. Der entsprechende Beschluss der WEG sei nicht nur rechtswidrig, sondern sogar nichtig, so das AG. Das Gericht stellte fest, dass es hier an einer Beschlusskompetenz der WEG fehlt. Diese habe durch die Entscheidung ihren Ermessensspielraum überschritten und zu Unrecht in Persönlichkeitsrechte der Burkini-Trägerin eingegriffen. Die WEG hatte argumentiert, dass ein Burkini unhygienisch sei und darüber hinaus erhöht Wasser aufnehme und auf dem Boden verteile. Das Gericht hielt diese Argumentation für nicht schlüssig. Burkinis sind nach dieser Rechtsprechung in WEGs daher zurzeit nicht zu verbieten.

Schönheitsreparaturen

Aus aktuellem Anlass berichte ich für Sie über ein Urteil des BGH vom 22.08.2018 (AZ: VIII ZR 277/16). Hier hat der BGH entschieden, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist, bzw. wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat und der Vermieter ihm keine Kompensation zukommen ließ, wie etwa eine mietfreie Zeit oder einen Bargeldbetrag. Neu an dem Urteil ist, dass der Mieter auch nicht renovieren muss, wenn er dies dem Vormieter zugesagt hat. In dem aktuellen Fall hatte der Mieter dem Vormieter einen Teppich abgekauft und mit ihm vereinbart, für den Vormieter die von diesem zu leistenden Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) zu übernehmen. Dies tat er nicht, auch nicht bei Auszug. Der BGH stellte nunmehr fest, dass diese Vereinbarung gegenüber dem Vermieter nicht gilt. Da der Vermieter aus dem Vertrag die Schönheitsreparaturen nicht fordern konnte und an der Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter nicht beteiligt war, ist die Vereinbarung nichtig. Diese Rechtsprechung mutet seltsam an, da der Mieter hier zum Vertragsbruch verleitet wird. Gleichwohl ist er an entsprechenden Zusagen an den Altmieter nicht gebunden, sofern nicht auch der Vermieter an der Vereinbarung beteiligt war.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Risiken der Untervermietung
Nicht selten möchte ein Mieter eine weitere Person aufnehmen und an diese „untervermieten“. Hierdurch soll in der Regel eine finanzielle Entlastung eintreten. Grundsätzlich bedarf es für die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung muss der Vermieter jedoch gemäß § 553 BGB erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung hat, es sei denn, dass gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
Zu beachten ist, dass der Untermieter zur Herausgabe der Wohnung, also zum Auszug verpflichtet ist, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Da der Untermieter seinen Vertrag mit dem (Haupt)-Mieter geschlossen hat, muss er im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Wohnung daher verlassen. Kommt es zu Streit zwischen den Parteien, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Diese ist gegen den Untermieter jedoch nur vollstreckbar, wenn auch dieser im Räumungsurteil benannt ist. War die Person des Untermieters dem Vermieter im Räumungsverfahren unbekannt, hat er die Möglichkeit, den Untermieter durch eine schnell zu erlangende, nachträgliche einstweilige Räumungsverfügung, ohne weiteres Hauptverfahren, zur Räumung zu zwingen. Zu beachten ist, dass eine Zwangsräumung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils und nur durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen werden darf.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mieterhöhung durch Zahlung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (VIII ZB 74/16) klargestellt, dass ein Mieter, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters automatisch rechtlich anerkennt, wenn er dreimal in Folge die erhöhte Miete zahlt. Es bedarf darüber hinaus keiner sonstigen Erklärung. Zahlt der Mieter daher auf ein Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete wenigstens dreimal in Folge, so ist der Mietvertrag geändert worden. Es gilt die erhöhte Miete. Der Mieter kann sich dann nicht mehr auf die ursprüngliche Miethöhe berufen. Im BGH-Fall klagte der Vermieter nach dreimaliger Zahlung noch auf eine schriftliche Zustimmung. Da diese nach dem Anerkenntnis durch Zahlung nicht mehr geschuldet war, musste der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits tragen. Es gilt daher: Die Zustimmung kann man durch Zahlung oder durch ausdrückliche Erklärung erteilen. Auf beides hat der Vermieter jedoch keinen Anspruch.

Der säumige Mieter
Seit dem Jahr 2013 hat der Vermieter vom Gesetzgeber ein in der Öffentlichkeit wenig beachtetes, jedoch „scharfes Schwert“ an die Hand bekommen. Gemäß § 283a ZPO kann er bei einem säumigen Mieter im Rahmen eines Klageverfahrens auf Zahlung der Miete beantragen, dass alle nach Erhebung der Klage fälligen Mieten an das Gericht gezahlt werden. Voraussetzung ist, dass die Klage hinreichend Aussicht auf Erfolg hat und eine Abwägung der Interessen diese „Sicherheitsleistung“ aus richterlicher Sicht rechtfertigt. Liegen die Voraussetzungen vor setzt das Gericht dem Mieter eine Frist zur Zahlung an die Gerichtskasse. Dies erhöht den Zahlungsdruck auf den Mieter und ermöglicht eine richterliche Prüfung der Mietzahlungen. Hinzu kommt, dass die Räumung der Wohnung sodann durch einstweilige Verfügung angeordnet werden kann, wenn der Mieter dieser Sicherungsanordnung nicht Folge leistet (§ 940a Abs.3 ZPO). Der Vermieter kann den säumigen Mieter also im laufenden gerichtlichen Verfahren auf Zahlung der Miete durch eine schnelle einstweilige Verfügung aus der Wohnung räumen, wenn die richterliche Zahlungsfrist nicht eingehalten wird. Gewinnt der Vermieter das Hauptverfahren wird die Sicherheitsleistung zudem an ihn ausgezahlt. Es bleibt abzuwarten, ob in der Zukunft mehr Vermieter dieses „scharfes Schwert“ schwingen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Eigenbedarfskündigung

Grundsätzlich genießt der Mieter in der BRD Kündigungsschutz nach dem BGB. Abgesehen von Besonderheiten bei der Einliegerwohnung und bei außerordentlichen Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis in der Regel nur wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige, oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Sofern die Gründe tatsächlich vorliegen und die Kündigung formell und materiell ordnungsgemäß schriftlich zugeht, muss der Mieter die Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist herausgeben. Jedoch ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung anzubieten, sofern diese zur Verfügung steht und die Wohnung in etwa vergleichbar ist. Der BGH hat bis in das Jahr 2016 die Auffassung vertreten, dass das Nichtanbieten einer zur Verfügung stehenden Wohnung die Eigenbedarfskündigung unwirksam macht. Seit der Entscheidung vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) hat sich dies geändert. Die Eigenbedarfskündigung bleibt wirksam und der Mieter muss in jedem Fall ausziehen. „Vergisst“ der Vermieter das Anbieten einer tauglichen Ersatzwohnung, ist er nunmehr nur noch zum Schadensersatz verpflichtet. Die Kündigung bleibt – soweit Eigenbedarfsgründe tatsächlich vorlegen – wirksam.

Dieselgate

Nach derzeitigem Kenntnisstand der Öffentlichkeit fahren auf dem Bundesgebiet mehrere Millionen Diesel-PKW mit sogenannter „Schummelsoftware“. Die Fahrzeuge stoßen während der Fahrt offensichtlich aufgrund illegaler Abschalteinrichtungen deutlich über dem Grenzwert liegende Schadstoffmengen aus. Für viele Dieselfahrer stellt sich daher zurzeit die Frage, ob sie Ansprüche gegen ihren Vertragspartner haben. Grundsätzlich hat der Käufer bei einem Sachmangel nach § 434 BGB, gem. § 437 BGB das Recht vom Vertrag zurückzutreten, den Kaufpreis zu mindern und/oder Schadensersatz zu verlangen. Zunächst ist dem Verkäufer jedoch die Möglichkeit der Nacherfüllung zu geben. Erst wenn diese scheitert, sei es durch Software-Updates oder mechanische Umbauten, kann der Käufer diese Rechte in Anspruch nehmen. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die vorherrschenden Mängel als so gravierend ansieht, dass tatsächlich Rücktrittsrechte gewährt werden. In jedem Fall sollte man den Verkäufer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Tritt keine Besserung ein, muss im Zweifel der Klageweg beschritten werden. Hierbei beraten wir Sie gerne.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Presseerklärung vom 27.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Angeklagte Frau E frei gesprochen

Unsere Mandantin wurde von dem Landgericht Duisburg wegen aller Vorwürfe des Totschlags und der Brandstiftung frei gesprochen. Die Beweisaufnahme hat die völlige Unschuld der Mandantin zweifelsfrei ergeben.

Presseerklärung vom 20.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E. LG Duisburg 36 Ks-134 Js 14/17-4/17

Am 18.07.2017 wurde der Haftbefehl gegen Frau E aufgehoben und Frau E aus der Untersuchungshaft entlassen. Das Landgericht vermochte nach der bisher durchgeführten Beweisaufnahme einen dringenden Tatverdacht gegen Frau E nicht mehr zu erkennen. Frau E wird sich dem weiteren Verfahren nach der Entlassung aus der Untersuchungshaft stellen.

Sind Wohnung und Garage trennbar?
Zwischen Mietern und Vermietern entsteht häufig Streit, wenn neben einer Wohnung noch eine Garage angemietet wird und eine Partei die Garage separat kündigen möchte. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass beide Verträge untrennbar miteinander verbunden sind, wenn zwischen der Wohnung und der Garage eine räumliche Beziehung besteht (gleiches Grundstück) und die Verträge in zeitlicher Nähe geschlossen werden. Grundsätzlich gilt: Werden Garage und Wohnung in einem Vertrag angemietet, sind sie untrennbar miteinander verbunden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie automatisch separat voneinander kündbar sind, wenn 2 Verträge unterzeichnet werden. Hier sollen unzulässige Umgehungen verhindert werden. In einem aktuellen Urteil hat das AG Schwelm (Az. 27 C 228/16) entschieden, dass eine separate Kündigung der Garage nicht möglich ist, wenn beide Objekte in einem Vertrag angemietet wurden und im hinteren Teil des Vertrages vereinbart wird, dass beide Verträge getrennt voneinander bestehen sollen. Dies, so das Amtsgericht, sei eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, hier des Mieters. Bei Problemen empfiehlt es sich, regelmäßig jeden Einzelfall einer gesonderten juristischen Prüfung zu unterziehen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Presseerklärung vom 17.02.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Am 01.02.2017 sind wir von dem Amtsgericht Duisburg mit der Pflichtverteidigung unserer Mandantin Frau E in der Strafsache 11 Gs 246/17 betraut worden. Zum Pflichtverteidiger wurde Herr Rechtsanwalt Gregory Schulze Horstrup bestellt. Weiterlesen →

Schadensersatz bei verspäteter Räumung
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) entschieden, dass ein Vermieter von einem Mieter, der nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung nicht herausgibt, nicht nur die bisher gezahlte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete als sogenannte Nutzungsentschädigung verlangen kann. Der Vermieter kann nach dieser Rechtsprechung sogar Nutzungsentschädigung in einer Höhe verlangen, welche er bei Neuabschluss eines Mietvertrages am Markt erzielen könnte, also u.U. auch eine deutlich höhere Geldleistung. Zuvor war in der Rechtsprechung streitig, ob die Nutzungsentschädigung nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder im Hinblick auf mieterschutzrechtliche Erhöhungsgrenzen verlangt werden könnten. Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter auch eine wesentlich höhere Nutzungsentschädigung, gemessen am jetzigen Preis der Neuvermietung verlangen kann. Damit riskieren Mieter erheblich höhere Zahlungen, wenn ihre bisherige Miete sich noch unter diesem Niveau bewegte und sie die Mietsache nicht fristgerecht herausgeben.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mieterhöhung
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Gesetz regelt darüber hinaus in § 558 a BGB, dass der Vermieter sich zur Begründung auf einen Mietspiegel, auf eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen beziehen kann. Die juristische Literatur vertritt darüber hinaus die Auffassung, dass ein Vermieter auch anderweitige Begründungsmittel beiziehen kann, soweit diese nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wurden. Das AG Ludwigsburg (Urteil vom 29.12.2016, Az. 7 C 1931/16) stellte hierzu klar, dass eine einfache Auskunft einer Stadtverwaltung über die im Ort üblichen Quadratmeterpreise nicht ausreichend ist. Denn die Auskünfte aus dem Bürgerbüro, ohne Bezug auf einen Mietspiegel, stellen keine wissenschaftliche Grundlage zur Ermittlung eines Quadratmeterpreises dar. Hierauf müssen sowohl Vermieter, die die Miete erhöhen wollen achten, als auch Mieter, denen unter Umständen rechtswidrige Mieterhöhungsverlangen zugehen. Es empfiehlt sich stets die juristische Prüfung des Einzelfalls.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rauchwarnmelder in WEG
Bekanntermaßen müssen bis zum 31.12.2016 alle Wohnungen im Schlaf- und Fluchtbereich mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein (§ 49 BauO NRW) Zum Einbau ist grundsätzlich der Eigentümer, bei vermieteten Wohnungen der Vermieter verpflichtet. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft, in der Regel vertreten durch die Verwaltung berechtigt und verpflichtet die Wohnungen auszustatten. Zum Streit kommt es häufig, wenn Eigentümer ihre Wohnung in WEG bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben und nunmehr die Gemeinschaft das ganze Haus neu ausstatten will. Grundsätzlich ist der einzelne Eigentümer verpflichtet dies zu dulden. Hier spielen auch haftungsrechtliche Gesichtspunkte eine Rolle, etwa im Rahmen der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, falls Personen durch einen Brand zu Schaden oder sogar zu Tode kommen. Aufgrund dessen empfiehlt es sich ein einheitliches Konzept im gesamten Haus zu entwickeln und durchzusetzen. Vorhandene Rauchwarnmelder können nur weitergenutzt werden, wenn diese sich in das Konzept des gesamten Hauses integrieren. Der jeweilige Eigentümer/Vermieter trägt hierfür im gerichtlichen Streitfall die Darlegungs- und Beweislast.

Ihre Gregory Schulze Horstrup

Der rauchenden Mieter
Jeder Mieter darf in seiner Wohnung rauchen, soweit dies nicht mietvertraglich ausdrücklich aufgrund besonderer Umstände ausgeschlossen wurde. Auch ein exzessiver Raucher verhält sich grundsätzlich noch vertragsgemäß. Er muss jedoch darauf achten, dass die Nachbarn nicht gestört werden. Darüber hinaus können bei übermäßigem Tabakkonsum Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen. Der Mieter muss z.B. – über eventuelle Schönheitsreparaturen hinaus – Malerarbeiten für mehrmaliges überstreichen oder das Verwenden von Anti-Tabak-Spezialfarben tragen. Zurzeit wird in den Medien über den 77 Jahre alten Kettenraucher Friedhelm Adolfs berichtet. Das Landgericht Düsseldorf muss hier über die Kündigung des Vermieters entscheiden, da der Rauch aus seiner Wohnung in unerträglicher Weise in das Treppenhaus eingedrungen sein soll. Der BGH hob inzwischen ein Urteil des Landgerichts Düsseldorf auf, wonach die Kündigung rechtmäßig war und verwies die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung zurück. Es bleibt nunmehr abzuwarten wie der spannende Fall letztendlich entschieden wird. Raucher sollten grundsätzlich darauf achten ihre Nachbarn nicht unnötig zu belästigen und dafür Sorge tragen, dass der Rauch nicht in das Treppenhaus zieht.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Prüfung Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass Mieter Einwendungen gegen Positionen aus ihrer Betriebskostenabrechnung innerhalb von einem Jahr erheben müssen und dies auch für Positionen gilt, die nach der Betriebskostenverordnung nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Diese Entscheidung ist bedenklich, da Vermieter theoretisch alle möglichen, auch nicht umlegbare Kosten, in die Abrechnung hineinstellen können. Vergisst der Mieter hiergegen schriftlich zu widersprechen, würden diese rechtswidrigen Positionen automatisch nach einem Jahr eine rechtmäßige Durchsetzungsposition erlangen. So könnten beispielsweise Verwaltungskosten entgegen den Vorschriften der BetrKV umgelegt werden. Etwas anderes soll nach dem BGH nur gelten, wenn aus der Abrechnung selbst wörtlich ersichtlich ist, dass bestimmte Positionen nicht umlagefähig sein sollen. Mieter müssen daher darauf achten, innerhalb von einem Jahr schriftlich jeder auffälligen Abrechnungsposition zu widersprechen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Die Meisten Mieter haben zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution geleistet. Gesetzlich nicht geregelt ist die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution einbehalten darf, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor einigen Jahren in einer Einzelfallentscheidung darauf hingewiesen, dass eine drei bis sechsmonatige Frist angemessen sein könnte. Viele Instanzengerichte haben dies als Leitlinie übernommen. Rechtssicherheit ist hier jedoch keineswegs gegeben. In einer aktuellen Entscheidung vom 20.07.2016 hat der BGH festgestellt, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist zuzugestehen ist. Welche Zeitspanne angemessen ist, ist nach wie vor unklar. Dem Urteil ist jedoch zu entnehmen, dass ein Vermieter eine Kaution auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf, sofern er berechtigte, durchsetzbare und nicht verjährte Forderungen gegen den Mieter hat. Erst wenn diese Forderungen von dem Mieter bedient werden oder verjährt sind, soll der Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet sein. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter noch Nachforderungen aus Betriebskosten, welche er der Kautionsrückgabe entgegensetzte. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen verjähren übrigens, in der Regel 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Die Fälligkeit der Erstattung der Kaution muss somit in jedem Einzelfall konkret ermittelt werden und kann nicht pauschal auf eine vorgegebene Zeitspanne bestimmt werden.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Kosten für Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18.03.2015(BGHZ 204, 316) festgestellt, dass sogenannten „Quotenabgeltungsklauseln“ in Mietverträgen über Wohnraum unwirksam sind. Mit diesen Klauseln wird der Mieter verpflichtet, je nach Zeitraum der zurückliegenden Streich- und Tapezierarbeiten nach Quote einen Betrag zu zahlen. Nunmehr hat das Landgericht (LG) München I unter Hinweis auf diese Rechtsprechung entschieden, dass auch Klauseln wonach der Mieter zwar nicht tapezieren und streichen muss sich jedoch bei Auszug an Kosten des Vermieters hierfür beteiligen soll, unwirksam sind (AZ: 31 S 3878/16). Das LG sieht hier in Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er sich vertraglich dazu verpflichten muss, sich an Kosten der Schönheitsreparaturen des Vermieters zu beteiligen. Das LG zeigt ferner an, dass dem Mieter stets die Möglichkeit gegeben werden muss die Arbeiten selbst, also kostengünstig durchzuführen. Wird dies dem Mieter vertraglich verwehrt, kann sich der Vermieter hierauf -zumindest in vorformulierten Verträgen (AGB)- nicht berufen. Diese Rechtsprechung dürfte wohl deutschlandweit Akzeptanz finden, da sie die BGH-Rechtsprechung konsequent fortführt.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Falsches Lüften als Kündigungsgrund
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13.04.2016 (VIII ZR 39/15) hat entschieden, dass eine Kündigung des Vermieters auch darauf gestützt werden kann, dass ein Mieter dauerhaft und hartnäckig falsch heizt und lüftet. Voraussetzung ist, dass die Wohnung hierdurch Schaden nimmt, etwa durch Schimmel. In diesem Fall hatte das Amtsgericht bereits festgestellt, dass falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich für Beschädigungen an der Wohnung war. Der Mieter hatte nach dem rechtskräftigen Urteil jedoch weiter darauf beharrt, dass der Vermieter an den Beschädigungen Schuld sei und mit Mietminderungen gedroht. Dieses Verhalten wertet der BGH als schuldhafte Pflichtverletzung die, wenn auch nicht eine außerordentliche fristlose, so doch eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigt. Aus diesem Urteil sind zwei Lehren zu ziehen: Mieter müssen zum Einen darauf achten ordnungsgemäß zu heizen und zu lüften. Außerdem müssen rechtskräftig von einem Gericht festgestellte Tatsachen akzeptiert werden. Andernfalls verhält man sich rechtswidrig und begeht eine schuldhafte Vertragsverletzung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Betriebskosten für Mieter
Zwischen Mietern und Vermietern herrscht regelmäßig Streit über die Frage, ob eine wirksame Umlage von Betriebskosten auf den Mieter im Vertrag vorgenommen wurde. Grundsätzlich zahlt der Vermieter, welcher regelmäßig auch der Eigentümer ist, für das Objekt die öffentlichen Kosten und Lasten. So ist er beispielsweise gegenüber der Kommune verpflichtet, die Grundsteuer oder Gebühren für Niederschlagswasser zu entrichten. Der Vermieter kann diese Kosten gemäß § 556 BGB im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Hierzu bedarf es jedoch einer formell ordnungsgemäßen Vereinbarung im Mietvertrag. Lange Zeit war streitig, ob es ausreichend ist, wenn der Vermieter in den Mietvertrag lediglich hineinschreibt, dass der Mieter die „Betriebskosten“ trägt. Die Rechtsprechung verlangte hier stets einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Mit Urteil vom 10.02.2016 (AZ: VIII ZR 137/15) ist dieser Streit nunmehr entschieden. Der BGH hält es seither für wirksam, dass im Mietvertrag einfach nur auf Betriebskosten verwiesen wird. Die formalen Voraussetzungen für die Umlage sind daher für den Vermieter erheblich erleichtert worden. Fehlt dieser Hinweis jedoch im Mietvertrag, trägt der Vermieter sämtliche Kosten selbst. Diese sind dann mit der Mietzahlung abgegolten.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rechte bei falscher Wohnfläche
Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2009 entschieden, dass im Wohnraummietverhältnis Abweichungen von bis zu 10 % von den Vertragsparteien toleriert werden müssten. Sie seien unerheblich, so der BGH. Das bedeutete, dass sowohl Mieter, als auch Vermieter keine Ansprüche anmelden konnten, wenn die Qm Angabe im Mietvertrag weniger als 10 % von der tatsächlichen Fläche abweicht. Dies hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 18.11.2015 (XIII ZR 266/14) dahingehend korrigiert, dass er im Falle von Mieterhöhungen ausgesprochen hat, dass immer die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen ist. Auch Abweichungen von weniger als 10 % können daher nunmehr wieder Berücksichtigung finden. Zwar bleibt abzuwarten, ob die auf Mieterhöhungen bezogene Rechtsprechung nunmehr auch allgemein gültig sein soll und damit auch für eine Mietanpassung bei falscher Qm-Angabe im Mietvertrag oder etwa die Flächenumlage bei Betriebskosten gilt. Vermietern ist in jedem Fall anzuraten, vor der Vermietung die Wohnung noch einmal genau zu vermessen, um im Mietverlauf keine unangenehme Überraschung zu erleben. Mieter sollten nach dem Bezug der Wohnung einmal in Ruhe nachmessen, ob die vereinbarte Fläche tatsächlich korrekt bemessen ist.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rauchwarnmelder – Pflicht
Vermietete Wohnungen müssen gemäß § 49 Abs. 7 BauO NRW spätestens bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Einbaupflichtig ist der Eigentümer. Mit Beschluss vom 08.12.2015 (AZ 1 BvR 2921/15) hat sich nunmehr auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit diesem Thema befasst. Ein Mieter weigerte sich zuvor die von dem Eigentümer ausgewählten Rauchwarnmelder zu akzeptieren und deren Einbau zu dulden. Er verlor den Rechtsstreit in zwei Instanzen. Der Mieter erhob Verfassungsbeschwerde mit der Begründung, durch den Einbau der technisch hoch aufgerüsteten Rauchmelder würde sein Persönlichkeitsrecht verletzt. Das BVerfG gab dem Vermieter (Eigentümer) Recht. Es stellte zunächst fest, dass eine Persönlichkeitsrechtsverletzung nach dem Grundgesetz nicht geltend gemacht werden kann. Denn das Grundgesetz stellt ein Abwehrrecht gegen den Staat, nicht jedoch gegen einen privaten Vermieter dar. Das Gericht stellte darüber hinaus fest, dass dem Eigentümer die alleinige Entscheidung zusteht, welche Marke und Anzahl der Rauchwarnmelder er wählt und welches Unternehmen dieses anbringt. Der Mieter ist auch nicht berechtigt dem Vermieter ersatzweise anzubieten, selbst Geräte zu erwerben und anzuschließen. Zwar kann eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien immer getroffen werden. Im Streitfall hat der Eigentümer jedoch das alleinige Auswahlrecht.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

VW Skandal, Rechte des Verbrauchers
Der VW Konzern hat zugegeben bezüglich seiner Marken VW, Audi und Porsche die Dieselmotoren mit 2,0 und 3,0 Litern Hubraum manipuliert zu haben. Durch die Software- und zum Teil Hardwaremanipulationen sollten Grenzwerte auf dem Prüfstand eingehalten werden, ohne dass dies bei normalem Betrieb der Fall war. Inwieweit noch weitere Konzerntöchter wie z. B. Skoda und Seat betroffen sind, wird sich wohl kurzfristig herausstellen. Regierungen vieler Länder haben umfangreiche Straßentests in Auftrag gegeben. Dem Verbraucher stehen von Gesetzwegen von Fall zu Fall unterschiedliche Möglichkeiten offen. Je nach Ausmaß des Einzelfalles reichen diese von Nacherfüllung durch neue Soft und Hardware, Minderung des Kaufpreises bis zum Rücktritt vom Kaufvertrag. In diesem Fall muss der Händler den PKW zurücknehmen und den Kaufpreis erstatten. Selbstverständlich sind Nutzungen (gefahrene Kilometer) von der Erstattung in Abzug zu bringen. Zur Prüfung, welche Rechte Ihnen als Eigentümer/Besitzer eines betroffenen PKW`s zustehen, empfiehlt es sich rechtsanwaltlichen Rat einzuholen. Hierfür steht Ihnen unser Team jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Wohngelderhöhung
Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Wohngeldreform beschlossen. Ab dem 01. Januar 2016 können Berechtigte erhöhte Leistungen für die Grundmiete (Kaltmiete) und die (warmen) Betriebskosten bei der zuständigen Behörde erlangen. Die Anpassung war dringend von Nöten. Die letzte Reform datiert aus dem Jahre 2009. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Leistungen um durchschnittlich 39 % steigen. Das Gesetz sieht eine regional gestaffelte Anhebung der Miethöchstbeträge vor. Hierdurch wird der Betrag bestimmt, bis zu dem die Miete durch das Wohngeld bezuschusst wird. Die Bundesregierung rechnet damit, dass insgesamt ca. 870.000 Haushalte Zuschüsse, zumindest zum Teil, erhalten werden. Das Gesetz (BR-Drs. 128/15) bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates; diese gilt jedoch als sicher.
Wohngeldanträge in Duisburg sind an das Amt für Soziales und Wohnen der Stadt Duisburg zu richten. In Dinslaken können wir Bürger an das Bürgeramt wenden. Zu beachten ist, dass nicht nur Mieter Zuschussleistungen beantragen können. Auch bedürfte Eigentümer können Anspruch auf den sogenannten Lastenzuschuss haben. Inwieweit Ansprüche bestehen, richtet sich nach der Zahl der im Haushalt lebenden Personen, der Höhe des Gesamteinkommens, sowie der Höhe der Miete bzw. Belastung. Im Zweifel empfiehlt es sich einen Antrag zu stellen bzw. bei der zuständigen Behörde vorzusprechen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Baustelle = Mangel = Minderung?
In der Rechtsprechung umstritten ist die Frage, ob, wann und in welcher Höhe Wohnraum- oder Gewerberaummieter die Miete mindern können, wenn in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten stattfinden. Die Rechtsprechung ist sich darüber einig, dass jeweils die Umstände des Einzelfalls betrachtet werden müssen. Abzustellen ist auf vertragliche Vereinbarungen, Kenntnisse der Vertragsparteien über eventuelle Baumaßnahmen, Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Gleichwohl ist die Rechtsprechung bisher nicht in der Lage, hier eine einheitliche Linie zu finden. Zumeist müssen sich Mieter in der Stadt entgegenhalten lassen, dass es üblich ist, dass in unmittelbarer Nachbarschaft ein Wohn- oder Geschäftsgebäude errichtet wird. Somit werden Mietminderungen zumeist ausgeschlossen oder auf ein Minimum reduziert. Gleichwohl gibt es Fälle, in denen die Intensität der Beeinträchtigungen so hoch ist (Lärm, Schmutz, etc.), dass eine Mietminderung in Ansatz gebracht werden kann. Abgestellt wird zumeist auf den Kenntnisstand bei Vertragsschluss. Es wird danach gefragt, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie den nunmehr vorherrschenden Zustand damals hätten vorhersehen können. Als Faustregel gilt jedoch Folgendes: Je städtischer das Mietobjekt liegt, desto mehr Beeinträchtigungen müssen erduldet werden. Je ländlicher es liegt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sich auf Unzumutbarkeiten berufen und daher die Miete mindern kann.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

„Falle“ Schlüsselrückgabe
In der anwaltlichen Praxis werden wir häufig mit Fällen konfrontiert, in denen es zu Problemen bei der Rückgabe der Wohnung zwischen Mieter und Vermieter kommt. Nicht selten scheitert eine ordnungsgemäße Rückgabe daran, dass die Parteien keinen gemeinsamen Übergabetermin vereinbaren können. Häufig kommt es dann vor, dass der Mieter die Wohnungsschlüssel per Post an den Vermieter verschickt oder bei diesem einwirft. Die herrschende Rechtsprechung sieht in diesem Fall vor, dass der Mieter die Beweislast für den Zugang der Schlüssel trägt. Hier entsteht eine gefährliche Haftungsfalle. Denn gehen die Schlüssel dem Vermieter nicht zu bzw. kommen sie abhanden, muss der Mieter in der Regel nachweisen, dass die Schlüssel tatsächlich zugegangen sind. Dies wird ihm zumeist nicht möglich sein. Die Rechtsprechung geht in diesen Fällen davon aus, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung noch nicht aufgegeben hat und er daher für die Wohnung weiterhin Miete schuldet, die sodann als „Nutzungsentschädigung“ bezeichnet wird. Zwar obliegt es dem Vermieter in diesen Fällen den Schaden so gering wie möglich zu halten. Gegebenenfalls muss er nach entsprechender Erklärung des Mieters, dass die Schlüssel nicht mehr in seinem Besitz sind, die Schlösser austauschen. Die Nutzungsentschädigung für die Wohnung und die Kosten des Schlossaustausches sowie die Kosten für neue Schlüssel trägt jedoch der Mieter. Die Schlüsselrückgabe muss daher ordnungsgemäß erfolgen, in der Regel gegen Quittung. Wichtig ist, dass alle Schlüssel herausgegeben werden. Behält der Mieter auch nur einen Schlüssel, gilt die oben genannte Haftung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Keine Mängelrechte bei Schwarzarbeit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.06.2015 (AZ: VII ZR 216/14) bestätigt, dass ein Handwerker nicht für Mängel seiner Arbeit haftet, wenn die Beteiligten sich auf sogenannte „Schwarzarbeit“ geeinigt haben. Soll die Bezahlung des Handwerker „ohne Rechnung“, also ohne die Zahlung der notwendigen Umsatz- und Einkommenssteuer erfolgen, kann der Besteller von dem Handwerker auch keine Gewährleistung verlangen. Soweit der Handwerker seine Aufgaben schlecht erfüllt und das vollbrachte Werk an Mängeln leidet, bleibt der Besteller hierauf sitzen. Denn nach Ansicht des BGH ist in solchen Fällen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG anwendbar. Aufgrund der Absicht, die Steuern nicht zu leisten, führt dieses gesetzliche Verbot dazu, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag gemäß § 134 BGB nichtig ist. Aus einem nichtigen Vertrag kann jedoch im Nachhinein keine der Vertragsparteien Ansprüche herleiten.
Aufgrund dessen sollten die Beteiligten sich solche rechtswidrigen „Deals“ zweimal überlegen und sich hierzu nicht hinreißen lassen. Neben der Tatsache, dass hier ein Straftatbestand erfüllt wird, kann der Ausschluss der Gewährleistungsrechte gravierende Folgen haben. Wer zum Beispiel einen Unternehmer mit größeren Werkarbeiten an seinem Haus betraut, bleibt auf Schäden sitzen, die der Unternehmer im Falle der Schwarzarbeit angerichtet hat. Schließen die Parteien jedoch einen gültigen Vertrag unter Abführung der Steuern, so hat der Hauseigentümer im Falle der mangelhaften Arbeit des Unternehmers Regressmöglichkeit bei diesem und gegebenenfalls bei der Berufshaftpflichtversicherung des Unternehmers. Das redliche Verhalten wird folglich im Streit- und Regressfall belohnt.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Aus für Quotenabgeltungsklausel
Der Bundesgerichtshof hat in einer wegweisenden Entscheidung vom 18. März 2015 (Aktenzeichen VZR 242/13) entschieden, dass sogenannte Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind. Unter diesen Klauseln versteht man, dass der Mieter für etwaig fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug Geldersatz leisten soll. So soll er beispielsweise auf einen Malerkostenvoranschlag 30 % zahlen, wenn die letzten Schönheitsreparaturen vor einem Jahr, und z.B. 60 % zahlen, wenn diese mehr als 2 Jahre zurückliegen.
Der BGH ist der Auffassung, dass der Mieter hier unangemessen benachteiligt wird, da diese Klauseln von ihm verlangen, mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen um einschätzen zu können, welche Belastungen ihn am Ende des Mietverhältnisses treffen. Dem Mieter bei Einzug in der Regel nicht bekannt, wie lange er die Wohnung bewohnen wird. Er kann daher auch bei Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht absehen, wie lange diese vorhalten müssen. Dies führt im Ergebnis bei diesen Klauseln dazu, dass der Mieter entweder einen Geldbetrag zahlen oder nochmal streichen und tapezieren müsste, obwohl er dies u.U. erst vor kurzem getan hat. Sämtliche dieser Klauseln sind nunmehr unwirksam. Mieter und Vermieter müssen sich hierauf einstellen und ihre Verträge gegebenenfalls überprüfen (lassen) und anpassen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

BGH kippt – Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat im Monat März 2015 eine weitreichende Entscheidung gefällt. Er stellte fest, dass der Wohnraummieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, auch wenn dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist, sofern er die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Das bedeutet jedoch nicht, dass nunmehr in jedem Fall der Vermieter tapezieren und streichen muss. Das Gesetz sieht in § 535 BGB vor, dass der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten muss. Hiermit sind grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen gemeint. Der Vermieter kann diese Verpflichtung jedoch wirksam auf den Mieter umlegen. Dies z. B. im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung. Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter hier unabhängig von einem vorgefertigten Mietvertrag durch gegenseitiges Verhandeln und Nachgeben eine wirksame Vereinbarung schließen können. Die Abwälzung der Pflicht auf den Mieter ist aber auch noch in einem vorformulierten (Formular-) Vertrag möglich. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache entweder renoviert übergeben oder aber ihm eine ausreichende, geldwerte Entschädigung dafür bieten, dass der Mieter bei Einzug renoviert. Wie hoch diese ist, ist umstritten. Die Literatur verlangt hier zwischen einer und drei Monatsmieten.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

„Der Scheinvater“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren nach der Novellierung des Familienrechts mehrfach entschieden, dass ein Mann gegen die Mutter seines Kindes einen Anspruch auf Auskunft hat, wenn mehrere Väter in Betracht kommen. Dies war regelmäßig der Fall, wenn eine biologische Untersuchung ergeben hatte, dass der Mann nicht der biologische Vater des Kindes ist. Wurde dies festgestellt und galt somit als sicher, dass ein Anderer als Vater in Betracht kommt, war die Mutter zur Auskunft über mögliche weitere Väter verpflichtet. Dies nützt dem Scheinvater, welcher bisher für das Kind Unterhalt leistete, in dem er aufgrund der Auskunft gegen den leiblichen Vater u.U. zu Unrecht gezahlten Kindesunterhalt zurückverlangen kann.
In einer neuen Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 24.02.2015 – 1 BvR 472/14) entschieden, dass die Mutter nicht in jedem Fall zur Auskunft verpflichtet ist. Wenn die Mutter keine größere Täuschung vorgenommen habe, in dem Sinne, dass die Täuschung des Scheinvaters durch die Mutter als sittenwidrig einzuordnen sei, überwiege ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht auf Wahrung ihrer Intimsphäre, so das BVerfG. Die gilt jedoch nicht für Auskunftsansprüche des Kindes gegen die Mutter. Diese genießen einen höheren Verfassungsschutz. Die Ansprüche des Scheinvaters haben sich jedoch deutlich verschlechtert. Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie die Amtsgerichte, die Oberlandesgerichte und der BGH die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung in Zukunft umsetzen. Ob und in welcher Form ein Auskunftsanspruch des Scheinvaters besteht, bedarf jedoch immer einer Einzelfallprüfung und kann nicht generalisiert beantwortet werden. Es empfiehlt sich daher, in entsprechenden Konstellationen, Rechtsrat einzuholen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Katzen in Mietwohnungen
Das OLG Hamm stellte mit Urteil vom 30.01.2015 (AZ: 20 U 106/14) fest, dass die Haltung von vier Katzen in einer durchschnittlich großen Mietwohnung als „übermäßige Beanspruchung“ der Mietsache anzusehen war. Die durch die Katzen verursachten Schäden musste der Vermieter nicht als übliche Abnutzungen hinnehmen. Die Katzenhalterin machte sich wegen Kratz- und Urinspuren schadensersatzpflichtig. Dieses Verfahren wurde interessanterweise nicht von den Mietvertragsparteien geführt. Die Mieterin klagte gegen ihre Haftpflichtversicherung, die für die Kosten nicht einstehen wollte. Das Gericht gab der Haftpflichtversicherung Recht. Die übermäßige Beanspruchung durch die Vielzahl der Tiere fällt demnach in den Verantwortungsbereich der Katzenhalterin, sodass diese für die Schäden selbst aufkommen muss. Sie verlor daher sowohl das Verfahren gegen den Vermieter und die Haftpflichtversicherung. Das OLG stellte heraus, dass grundsätzlich jeder Einzelfall gesondert zu prüfen ist. Hierbei sind Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere in das Verhältnis von Art, Größe, Zustand und Lage der Mietwohnung zu setzen. Bei Haltung mehrerer Tiere ist jedoch zwingend die (schriftliche) Genehmigung des Vermieters einzuholen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup