Rauchwarnmelder in WEG
Bekanntermaßen müssen bis zum 31.12.2016 alle Wohnungen im Schlaf- und Fluchtbereich mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein (§ 49 BauO NRW) Zum Einbau ist grundsätzlich der Eigentümer, bei vermieteten Wohnungen der Vermieter verpflichtet. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft, in der Regel vertreten durch die Verwaltung berechtigt und verpflichtet die Wohnungen auszustatten. Zum Streit kommt es häufig, wenn Eigentümer ihre Wohnung in WEG bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben und nunmehr die Gemeinschaft das ganze Haus neu ausstatten will. Grundsätzlich ist der einzelne Eigentümer verpflichtet dies zu dulden. Hier spielen auch haftungsrechtliche Gesichtspunkte eine Rolle, etwa im Rahmen der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, falls Personen durch einen Brand zu Schaden oder sogar zu Tode kommen. Aufgrund dessen empfiehlt es sich ein einheitliches Konzept im gesamten Haus zu entwickeln und durchzusetzen. Vorhandene Rauchwarnmelder können nur weitergenutzt werden, wenn diese sich in das Konzept des gesamten Hauses integrieren. Der jeweilige Eigentümer/Vermieter trägt hierfür im gerichtlichen Streitfall die Darlegungs- und Beweislast.

Ihre Gregory Schulze Horstrup

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Die Meisten Mieter haben zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution geleistet. Gesetzlich nicht geregelt ist die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution einbehalten darf, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor einigen Jahren in einer Einzelfallentscheidung darauf hingewiesen, dass eine drei bis sechsmonatige Frist angemessen sein könnte. Viele Instanzengerichte haben dies als Leitlinie übernommen. Rechtssicherheit ist hier jedoch keineswegs gegeben. In einer aktuellen Entscheidung vom 20.07.2016 hat der BGH festgestellt, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist zuzugestehen ist. Welche Zeitspanne angemessen ist, ist nach wie vor unklar. Dem Urteil ist jedoch zu entnehmen, dass ein Vermieter eine Kaution auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf, sofern er berechtigte, durchsetzbare und nicht verjährte Forderungen gegen den Mieter hat. Erst wenn diese Forderungen von dem Mieter bedient werden oder verjährt sind, soll der Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet sein. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter noch Nachforderungen aus Betriebskosten, welche er der Kautionsrückgabe entgegensetzte. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen verjähren übrigens, in der Regel 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Die Fälligkeit der Erstattung der Kaution muss somit in jedem Einzelfall konkret ermittelt werden und kann nicht pauschal auf eine vorgegebene Zeitspanne bestimmt werden.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rauchwarnmelder – Pflicht
Vermietete Wohnungen müssen gemäß § 49 Abs. 7 BauO NRW spätestens bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Einbaupflichtig ist der Eigentümer. Mit Beschluss vom 08.12.2015 (AZ 1 BvR 2921/15) hat sich nunmehr auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit diesem Thema befasst. Ein Mieter weigerte sich zuvor die von dem Eigentümer ausgewählten Rauchwarnmelder zu akzeptieren und deren Einbau zu dulden. Er verlor den Rechtsstreit in zwei Instanzen. Der Mieter erhob Verfassungsbeschwerde mit der Begründung, durch den Einbau der technisch hoch aufgerüsteten Rauchmelder würde sein Persönlichkeitsrecht verletzt. Das BVerfG gab dem Vermieter (Eigentümer) Recht. Es stellte zunächst fest, dass eine Persönlichkeitsrechtsverletzung nach dem Grundgesetz nicht geltend gemacht werden kann. Denn das Grundgesetz stellt ein Abwehrrecht gegen den Staat, nicht jedoch gegen einen privaten Vermieter dar. Das Gericht stellte darüber hinaus fest, dass dem Eigentümer die alleinige Entscheidung zusteht, welche Marke und Anzahl der Rauchwarnmelder er wählt und welches Unternehmen dieses anbringt. Der Mieter ist auch nicht berechtigt dem Vermieter ersatzweise anzubieten, selbst Geräte zu erwerben und anzuschließen. Zwar kann eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien immer getroffen werden. Im Streitfall hat der Eigentümer jedoch das alleinige Auswahlrecht.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Falsches Lüften als Kündigungsgrund
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13.04.2016 (VIII ZR 39/15) hat entschieden, dass eine Kündigung des Vermieters auch darauf gestützt werden kann, dass ein Mieter dauerhaft und hartnäckig falsch heizt und lüftet. Voraussetzung ist, dass die Wohnung hierdurch Schaden nimmt, etwa durch Schimmel. In diesem Fall hatte das Amtsgericht bereits festgestellt, dass falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich für Beschädigungen an der Wohnung war. Der Mieter hatte nach dem rechtskräftigen Urteil jedoch weiter darauf beharrt, dass der Vermieter an den Beschädigungen Schuld sei und mit Mietminderungen gedroht. Dieses Verhalten wertet der BGH als schuldhafte Pflichtverletzung die, wenn auch nicht eine außerordentliche fristlose, so doch eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigt. Aus diesem Urteil sind zwei Lehren zu ziehen: Mieter müssen zum Einen darauf achten ordnungsgemäß zu heizen und zu lüften. Außerdem müssen rechtskräftig von einem Gericht festgestellte Tatsachen akzeptiert werden. Andernfalls verhält man sich rechtswidrig und begeht eine schuldhafte Vertragsverletzung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Prüfung Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass Mieter Einwendungen gegen Positionen aus ihrer Betriebskostenabrechnung innerhalb von einem Jahr erheben müssen und dies auch für Positionen gilt, die nach der Betriebskostenverordnung nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Diese Entscheidung ist bedenklich, da Vermieter theoretisch alle möglichen, auch nicht umlegbare Kosten, in die Abrechnung hineinstellen können. Vergisst der Mieter hiergegen schriftlich zu widersprechen, würden diese rechtswidrigen Positionen automatisch nach einem Jahr eine rechtmäßige Durchsetzungsposition erlangen. So könnten beispielsweise Verwaltungskosten entgegen den Vorschriften der BetrKV umgelegt werden. Etwas anderes soll nach dem BGH nur gelten, wenn aus der Abrechnung selbst wörtlich ersichtlich ist, dass bestimmte Positionen nicht umlagefähig sein sollen. Mieter müssen daher darauf achten, innerhalb von einem Jahr schriftlich jeder auffälligen Abrechnungsposition zu widersprechen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Kosten für Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18.03.2015(BGHZ 204, 316) festgestellt, dass sogenannten „Quotenabgeltungsklauseln“ in Mietverträgen über Wohnraum unwirksam sind. Mit diesen Klauseln wird der Mieter verpflichtet, je nach Zeitraum der zurückliegenden Streich- und Tapezierarbeiten nach Quote einen Betrag zu zahlen. Nunmehr hat das Landgericht (LG) München I unter Hinweis auf diese Rechtsprechung entschieden, dass auch Klauseln wonach der Mieter zwar nicht tapezieren und streichen muss sich jedoch bei Auszug an Kosten des Vermieters hierfür beteiligen soll, unwirksam sind (AZ: 31 S 3878/16). Das LG sieht hier in Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er sich vertraglich dazu verpflichten muss, sich an Kosten der Schönheitsreparaturen des Vermieters zu beteiligen. Das LG zeigt ferner an, dass dem Mieter stets die Möglichkeit gegeben werden muss die Arbeiten selbst, also kostengünstig durchzuführen. Wird dies dem Mieter vertraglich verwehrt, kann sich der Vermieter hierauf -zumindest in vorformulierten Verträgen (AGB)- nicht berufen. Diese Rechtsprechung dürfte wohl deutschlandweit Akzeptanz finden, da sie die BGH-Rechtsprechung konsequent fortführt.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Betriebskosten für Mieter
Zwischen Mietern und Vermietern herrscht regelmäßig Streit über die Frage, ob eine wirksame Umlage von Betriebskosten auf den Mieter im Vertrag vorgenommen wurde. Grundsätzlich zahlt der Vermieter, welcher regelmäßig auch der Eigentümer ist, für das Objekt die öffentlichen Kosten und Lasten. So ist er beispielsweise gegenüber der Kommune verpflichtet, die Grundsteuer oder Gebühren für Niederschlagswasser zu entrichten. Der Vermieter kann diese Kosten gemäß § 556 BGB im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Hierzu bedarf es jedoch einer formell ordnungsgemäßen Vereinbarung im Mietvertrag. Lange Zeit war streitig, ob es ausreichend ist, wenn der Vermieter in den Mietvertrag lediglich hineinschreibt, dass der Mieter die „Betriebskosten“ trägt. Die Rechtsprechung verlangte hier stets einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Mit Urteil vom 10.02.2016 (AZ: VIII ZR 137/15) ist dieser Streit nunmehr entschieden. Der BGH hält es seither für wirksam, dass im Mietvertrag einfach nur auf Betriebskosten verwiesen wird. Die formalen Voraussetzungen für die Umlage sind daher für den Vermieter erheblich erleichtert worden. Fehlt dieser Hinweis jedoch im Mietvertrag, trägt der Vermieter sämtliche Kosten selbst. Diese sind dann mit der Mietzahlung abgegolten.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rechte bei falscher Wohnfläche
Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2009 entschieden, dass im Wohnraummietverhältnis Abweichungen von bis zu 10 % von den Vertragsparteien toleriert werden müssten. Sie seien unerheblich, so der BGH. Das bedeutete, dass sowohl Mieter, als auch Vermieter keine Ansprüche anmelden konnten, wenn die Qm Angabe im Mietvertrag weniger als 10 % von der tatsächlichen Fläche abweicht. Dies hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 18.11.2015 (XIII ZR 266/14) dahingehend korrigiert, dass er im Falle von Mieterhöhungen ausgesprochen hat, dass immer die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen ist. Auch Abweichungen von weniger als 10 % können daher nunmehr wieder Berücksichtigung finden. Zwar bleibt abzuwarten, ob die auf Mieterhöhungen bezogene Rechtsprechung nunmehr auch allgemein gültig sein soll und damit auch für eine Mietanpassung bei falscher Qm-Angabe im Mietvertrag oder etwa die Flächenumlage bei Betriebskosten gilt. Vermietern ist in jedem Fall anzuraten, vor der Vermietung die Wohnung noch einmal genau zu vermessen, um im Mietverlauf keine unangenehme Überraschung zu erleben. Mieter sollten nach dem Bezug der Wohnung einmal in Ruhe nachmessen, ob die vereinbarte Fläche tatsächlich korrekt bemessen ist.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Der rauchenden Mieter
Jeder Mieter darf in seiner Wohnung rauchen, soweit dies nicht mietvertraglich ausdrücklich aufgrund besonderer Umstände ausgeschlossen wurde. Auch ein exzessiver Raucher verhält sich grundsätzlich noch vertragsgemäß. Er muss jedoch darauf achten, dass die Nachbarn nicht gestört werden. Darüber hinaus können bei übermäßigem Tabakkonsum Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen. Der Mieter muss z.B. – über eventuelle Schönheitsreparaturen hinaus – Malerarbeiten für mehrmaliges überstreichen oder das Verwenden von Anti-Tabak-Spezialfarben tragen. Zurzeit wird in den Medien über den 77 Jahre alten Kettenraucher Friedhelm Adolfs berichtet. Das Landgericht Düsseldorf muss hier über die Kündigung des Vermieters entscheiden, da der Rauch aus seiner Wohnung in unerträglicher Weise in das Treppenhaus eingedrungen sein soll. Der BGH hob inzwischen ein Urteil des Landgerichts Düsseldorf auf, wonach die Kündigung rechtmäßig war und verwies die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung zurück. Es bleibt nunmehr abzuwarten wie der spannende Fall letztendlich entschieden wird. Raucher sollten grundsätzlich darauf achten ihre Nachbarn nicht unnötig zu belästigen und dafür Sorge tragen, dass der Rauch nicht in das Treppenhaus zieht.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Risiken der Untervermietung
Nicht selten möchte ein Mieter eine weitere Person aufnehmen und an diese „untervermieten“. Hierdurch soll in der Regel eine finanzielle Entlastung eintreten. Grundsätzlich bedarf es für die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung muss der Vermieter jedoch gemäß § 553 BGB erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung hat, es sei denn, dass gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
Zu beachten ist, dass der Untermieter zur Herausgabe der Wohnung, also zum Auszug verpflichtet ist, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Da der Untermieter seinen Vertrag mit dem (Haupt)-Mieter geschlossen hat, muss er im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Wohnung daher verlassen. Kommt es zu Streit zwischen den Parteien, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Diese ist gegen den Untermieter jedoch nur vollstreckbar, wenn auch dieser im Räumungsurteil benannt ist. War die Person des Untermieters dem Vermieter im Räumungsverfahren unbekannt, hat er die Möglichkeit, den Untermieter durch eine schnell zu erlangende, nachträgliche einstweilige Räumungsverfügung, ohne weiteres Hauptverfahren, zur Räumung zu zwingen. Zu beachten ist, dass eine Zwangsräumung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils und nur durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen werden darf.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Keine Mängelrechte bei Schwarzarbeit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.06.2015 (AZ: VII ZR 216/14) bestätigt, dass ein Handwerker nicht für Mängel seiner Arbeit haftet, wenn die Beteiligten sich auf sogenannte „Schwarzarbeit“ geeinigt haben. Soll die Bezahlung des Handwerker „ohne Rechnung“, also ohne die Zahlung der notwendigen Umsatz- und Einkommenssteuer erfolgen, kann der Besteller von dem Handwerker auch keine Gewährleistung verlangen. Soweit der Handwerker seine Aufgaben schlecht erfüllt und das vollbrachte Werk an Mängeln leidet, bleibt der Besteller hierauf sitzen. Denn nach Ansicht des BGH ist in solchen Fällen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG anwendbar. Aufgrund der Absicht, die Steuern nicht zu leisten, führt dieses gesetzliche Verbot dazu, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag gemäß § 134 BGB nichtig ist. Aus einem nichtigen Vertrag kann jedoch im Nachhinein keine der Vertragsparteien Ansprüche herleiten.
Aufgrund dessen sollten die Beteiligten sich solche rechtswidrigen „Deals“ zweimal überlegen und sich hierzu nicht hinreißen lassen. Neben der Tatsache, dass hier ein Straftatbestand erfüllt wird, kann der Ausschluss der Gewährleistungsrechte gravierende Folgen haben. Wer zum Beispiel einen Unternehmer mit größeren Werkarbeiten an seinem Haus betraut, bleibt auf Schäden sitzen, die der Unternehmer im Falle der Schwarzarbeit angerichtet hat. Schließen die Parteien jedoch einen gültigen Vertrag unter Abführung der Steuern, so hat der Hauseigentümer im Falle der mangelhaften Arbeit des Unternehmers Regressmöglichkeit bei diesem und gegebenenfalls bei der Berufshaftpflichtversicherung des Unternehmers. Das redliche Verhalten wird folglich im Streit- und Regressfall belohnt.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

VW Skandal, Rechte des Verbrauchers
Der VW Konzern hat zugegeben bezüglich seiner Marken VW, Audi und Porsche die Dieselmotoren mit 2,0 und 3,0 Litern Hubraum manipuliert zu haben. Durch die Software- und zum Teil Hardwaremanipulationen sollten Grenzwerte auf dem Prüfstand eingehalten werden, ohne dass dies bei normalem Betrieb der Fall war. Inwieweit noch weitere Konzerntöchter wie z. B. Skoda und Seat betroffen sind, wird sich wohl kurzfristig herausstellen. Regierungen vieler Länder haben umfangreiche Straßentests in Auftrag gegeben. Dem Verbraucher stehen von Gesetzwegen von Fall zu Fall unterschiedliche Möglichkeiten offen. Je nach Ausmaß des Einzelfalles reichen diese von Nacherfüllung durch neue Soft und Hardware, Minderung des Kaufpreises bis zum Rücktritt vom Kaufvertrag. In diesem Fall muss der Händler den PKW zurücknehmen und den Kaufpreis erstatten. Selbstverständlich sind Nutzungen (gefahrene Kilometer) von der Erstattung in Abzug zu bringen. Zur Prüfung, welche Rechte Ihnen als Eigentümer/Besitzer eines betroffenen PKW`s zustehen, empfiehlt es sich rechtsanwaltlichen Rat einzuholen. Hierfür steht Ihnen unser Team jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Wohngelderhöhung
Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Wohngeldreform beschlossen. Ab dem 01. Januar 2016 können Berechtigte erhöhte Leistungen für die Grundmiete (Kaltmiete) und die (warmen) Betriebskosten bei der zuständigen Behörde erlangen. Die Anpassung war dringend von Nöten. Die letzte Reform datiert aus dem Jahre 2009. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Leistungen um durchschnittlich 39 % steigen. Das Gesetz sieht eine regional gestaffelte Anhebung der Miethöchstbeträge vor. Hierdurch wird der Betrag bestimmt, bis zu dem die Miete durch das Wohngeld bezuschusst wird. Die Bundesregierung rechnet damit, dass insgesamt ca. 870.000 Haushalte Zuschüsse, zumindest zum Teil, erhalten werden. Das Gesetz (BR-Drs. 128/15) bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates; diese gilt jedoch als sicher.
Wohngeldanträge in Duisburg sind an das Amt für Soziales und Wohnen der Stadt Duisburg zu richten. In Dinslaken können wir Bürger an das Bürgeramt wenden. Zu beachten ist, dass nicht nur Mieter Zuschussleistungen beantragen können. Auch bedürfte Eigentümer können Anspruch auf den sogenannten Lastenzuschuss haben. Inwieweit Ansprüche bestehen, richtet sich nach der Zahl der im Haushalt lebenden Personen, der Höhe des Gesamteinkommens, sowie der Höhe der Miete bzw. Belastung. Im Zweifel empfiehlt es sich einen Antrag zu stellen bzw. bei der zuständigen Behörde vorzusprechen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Baustelle = Mangel = Minderung?
In der Rechtsprechung umstritten ist die Frage, ob, wann und in welcher Höhe Wohnraum- oder Gewerberaummieter die Miete mindern können, wenn in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten stattfinden. Die Rechtsprechung ist sich darüber einig, dass jeweils die Umstände des Einzelfalls betrachtet werden müssen. Abzustellen ist auf vertragliche Vereinbarungen, Kenntnisse der Vertragsparteien über eventuelle Baumaßnahmen, Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Gleichwohl ist die Rechtsprechung bisher nicht in der Lage, hier eine einheitliche Linie zu finden. Zumeist müssen sich Mieter in der Stadt entgegenhalten lassen, dass es üblich ist, dass in unmittelbarer Nachbarschaft ein Wohn- oder Geschäftsgebäude errichtet wird. Somit werden Mietminderungen zumeist ausgeschlossen oder auf ein Minimum reduziert. Gleichwohl gibt es Fälle, in denen die Intensität der Beeinträchtigungen so hoch ist (Lärm, Schmutz, etc.), dass eine Mietminderung in Ansatz gebracht werden kann. Abgestellt wird zumeist auf den Kenntnisstand bei Vertragsschluss. Es wird danach gefragt, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie den nunmehr vorherrschenden Zustand damals hätten vorhersehen können. Als Faustregel gilt jedoch Folgendes: Je städtischer das Mietobjekt liegt, desto mehr Beeinträchtigungen müssen erduldet werden. Je ländlicher es liegt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sich auf Unzumutbarkeiten berufen und daher die Miete mindern kann.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Aus für Quotenabgeltungsklausel
Der Bundesgerichtshof hat in einer wegweisenden Entscheidung vom 18. März 2015 (Aktenzeichen VZR 242/13) entschieden, dass sogenannte Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind. Unter diesen Klauseln versteht man, dass der Mieter für etwaig fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug Geldersatz leisten soll. So soll er beispielsweise auf einen Malerkostenvoranschlag 30 % zahlen, wenn die letzten Schönheitsreparaturen vor einem Jahr, und z.B. 60 % zahlen, wenn diese mehr als 2 Jahre zurückliegen.
Der BGH ist der Auffassung, dass der Mieter hier unangemessen benachteiligt wird, da diese Klauseln von ihm verlangen, mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen um einschätzen zu können, welche Belastungen ihn am Ende des Mietverhältnisses treffen. Dem Mieter bei Einzug in der Regel nicht bekannt, wie lange er die Wohnung bewohnen wird. Er kann daher auch bei Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht absehen, wie lange diese vorhalten müssen. Dies führt im Ergebnis bei diesen Klauseln dazu, dass der Mieter entweder einen Geldbetrag zahlen oder nochmal streichen und tapezieren müsste, obwohl er dies u.U. erst vor kurzem getan hat. Sämtliche dieser Klauseln sind nunmehr unwirksam. Mieter und Vermieter müssen sich hierauf einstellen und ihre Verträge gegebenenfalls überprüfen (lassen) und anpassen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

„Falle“ Schlüsselrückgabe
In der anwaltlichen Praxis werden wir häufig mit Fällen konfrontiert, in denen es zu Problemen bei der Rückgabe der Wohnung zwischen Mieter und Vermieter kommt. Nicht selten scheitert eine ordnungsgemäße Rückgabe daran, dass die Parteien keinen gemeinsamen Übergabetermin vereinbaren können. Häufig kommt es dann vor, dass der Mieter die Wohnungsschlüssel per Post an den Vermieter verschickt oder bei diesem einwirft. Die herrschende Rechtsprechung sieht in diesem Fall vor, dass der Mieter die Beweislast für den Zugang der Schlüssel trägt. Hier entsteht eine gefährliche Haftungsfalle. Denn gehen die Schlüssel dem Vermieter nicht zu bzw. kommen sie abhanden, muss der Mieter in der Regel nachweisen, dass die Schlüssel tatsächlich zugegangen sind. Dies wird ihm zumeist nicht möglich sein. Die Rechtsprechung geht in diesen Fällen davon aus, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung noch nicht aufgegeben hat und er daher für die Wohnung weiterhin Miete schuldet, die sodann als „Nutzungsentschädigung“ bezeichnet wird. Zwar obliegt es dem Vermieter in diesen Fällen den Schaden so gering wie möglich zu halten. Gegebenenfalls muss er nach entsprechender Erklärung des Mieters, dass die Schlüssel nicht mehr in seinem Besitz sind, die Schlösser austauschen. Die Nutzungsentschädigung für die Wohnung und die Kosten des Schlossaustausches sowie die Kosten für neue Schlüssel trägt jedoch der Mieter. Die Schlüsselrückgabe muss daher ordnungsgemäß erfolgen, in der Regel gegen Quittung. Wichtig ist, dass alle Schlüssel herausgegeben werden. Behält der Mieter auch nur einen Schlüssel, gilt die oben genannte Haftung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

„Der Scheinvater“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren nach der Novellierung des Familienrechts mehrfach entschieden, dass ein Mann gegen die Mutter seines Kindes einen Anspruch auf Auskunft hat, wenn mehrere Väter in Betracht kommen. Dies war regelmäßig der Fall, wenn eine biologische Untersuchung ergeben hatte, dass der Mann nicht der biologische Vater des Kindes ist. Wurde dies festgestellt und galt somit als sicher, dass ein Anderer als Vater in Betracht kommt, war die Mutter zur Auskunft über mögliche weitere Väter verpflichtet. Dies nützt dem Scheinvater, welcher bisher für das Kind Unterhalt leistete, in dem er aufgrund der Auskunft gegen den leiblichen Vater u.U. zu Unrecht gezahlten Kindesunterhalt zurückverlangen kann.
In einer neuen Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 24.02.2015 – 1 BvR 472/14) entschieden, dass die Mutter nicht in jedem Fall zur Auskunft verpflichtet ist. Wenn die Mutter keine größere Täuschung vorgenommen habe, in dem Sinne, dass die Täuschung des Scheinvaters durch die Mutter als sittenwidrig einzuordnen sei, überwiege ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht auf Wahrung ihrer Intimsphäre, so das BVerfG. Die gilt jedoch nicht für Auskunftsansprüche des Kindes gegen die Mutter. Diese genießen einen höheren Verfassungsschutz. Die Ansprüche des Scheinvaters haben sich jedoch deutlich verschlechtert. Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie die Amtsgerichte, die Oberlandesgerichte und der BGH die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung in Zukunft umsetzen. Ob und in welcher Form ein Auskunftsanspruch des Scheinvaters besteht, bedarf jedoch immer einer Einzelfallprüfung und kann nicht generalisiert beantwortet werden. Es empfiehlt sich daher, in entsprechenden Konstellationen, Rechtsrat einzuholen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

BGH kippt – Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat im Monat März 2015 eine weitreichende Entscheidung gefällt. Er stellte fest, dass der Wohnraummieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, auch wenn dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist, sofern er die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Das bedeutet jedoch nicht, dass nunmehr in jedem Fall der Vermieter tapezieren und streichen muss. Das Gesetz sieht in § 535 BGB vor, dass der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten muss. Hiermit sind grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen gemeint. Der Vermieter kann diese Verpflichtung jedoch wirksam auf den Mieter umlegen. Dies z. B. im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung. Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter hier unabhängig von einem vorgefertigten Mietvertrag durch gegenseitiges Verhandeln und Nachgeben eine wirksame Vereinbarung schließen können. Die Abwälzung der Pflicht auf den Mieter ist aber auch noch in einem vorformulierten (Formular-) Vertrag möglich. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache entweder renoviert übergeben oder aber ihm eine ausreichende, geldwerte Entschädigung dafür bieten, dass der Mieter bei Einzug renoviert. Wie hoch diese ist, ist umstritten. Die Literatur verlangt hier zwischen einer und drei Monatsmieten.

Ihr Gregory Schulze Horstrup