VW Skandal, Rechte des Verbrauchers
Der VW Konzern hat zugegeben bezüglich seiner Marken VW, Audi und Porsche die Dieselmotoren mit 2,0 und 3,0 Litern Hubraum manipuliert zu haben. Durch die Software- und zum Teil Hardwaremanipulationen sollten Grenzwerte auf dem Prüfstand eingehalten werden, ohne dass dies bei normalem Betrieb der Fall war. Inwieweit noch weitere Konzerntöchter wie z. B. Skoda und Seat betroffen sind, wird sich wohl kurzfristig herausstellen. Regierungen vieler Länder haben umfangreiche Straßentests in Auftrag gegeben. Dem Verbraucher stehen von Gesetzwegen von Fall zu Fall unterschiedliche Möglichkeiten offen. Je nach Ausmaß des Einzelfalles reichen diese von Nacherfüllung durch neue Soft und Hardware, Minderung des Kaufpreises bis zum Rücktritt vom Kaufvertrag. In diesem Fall muss der Händler den PKW zurücknehmen und den Kaufpreis erstatten. Selbstverständlich sind Nutzungen (gefahrene Kilometer) von der Erstattung in Abzug zu bringen. Zur Prüfung, welche Rechte Ihnen als Eigentümer/Besitzer eines betroffenen PKW`s zustehen, empfiehlt es sich rechtsanwaltlichen Rat einzuholen. Hierfür steht Ihnen unser Team jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Wohngelderhöhung
Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Wohngeldreform beschlossen. Ab dem 01. Januar 2016 können Berechtigte erhöhte Leistungen für die Grundmiete (Kaltmiete) und die (warmen) Betriebskosten bei der zuständigen Behörde erlangen. Die Anpassung war dringend von Nöten. Die letzte Reform datiert aus dem Jahre 2009. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Leistungen um durchschnittlich 39 % steigen. Das Gesetz sieht eine regional gestaffelte Anhebung der Miethöchstbeträge vor. Hierdurch wird der Betrag bestimmt, bis zu dem die Miete durch das Wohngeld bezuschusst wird. Die Bundesregierung rechnet damit, dass insgesamt ca. 870.000 Haushalte Zuschüsse, zumindest zum Teil, erhalten werden. Das Gesetz (BR-Drs. 128/15) bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates; diese gilt jedoch als sicher.
Wohngeldanträge in Duisburg sind an das Amt für Soziales und Wohnen der Stadt Duisburg zu richten. In Dinslaken können wir Bürger an das Bürgeramt wenden. Zu beachten ist, dass nicht nur Mieter Zuschussleistungen beantragen können. Auch bedürfte Eigentümer können Anspruch auf den sogenannten Lastenzuschuss haben. Inwieweit Ansprüche bestehen, richtet sich nach der Zahl der im Haushalt lebenden Personen, der Höhe des Gesamteinkommens, sowie der Höhe der Miete bzw. Belastung. Im Zweifel empfiehlt es sich einen Antrag zu stellen bzw. bei der zuständigen Behörde vorzusprechen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Baustelle = Mangel = Minderung?
In der Rechtsprechung umstritten ist die Frage, ob, wann und in welcher Höhe Wohnraum- oder Gewerberaummieter die Miete mindern können, wenn in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten stattfinden. Die Rechtsprechung ist sich darüber einig, dass jeweils die Umstände des Einzelfalls betrachtet werden müssen. Abzustellen ist auf vertragliche Vereinbarungen, Kenntnisse der Vertragsparteien über eventuelle Baumaßnahmen, Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Gleichwohl ist die Rechtsprechung bisher nicht in der Lage, hier eine einheitliche Linie zu finden. Zumeist müssen sich Mieter in der Stadt entgegenhalten lassen, dass es üblich ist, dass in unmittelbarer Nachbarschaft ein Wohn- oder Geschäftsgebäude errichtet wird. Somit werden Mietminderungen zumeist ausgeschlossen oder auf ein Minimum reduziert. Gleichwohl gibt es Fälle, in denen die Intensität der Beeinträchtigungen so hoch ist (Lärm, Schmutz, etc.), dass eine Mietminderung in Ansatz gebracht werden kann. Abgestellt wird zumeist auf den Kenntnisstand bei Vertragsschluss. Es wird danach gefragt, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie den nunmehr vorherrschenden Zustand damals hätten vorhersehen können. Als Faustregel gilt jedoch Folgendes: Je städtischer das Mietobjekt liegt, desto mehr Beeinträchtigungen müssen erduldet werden. Je ländlicher es liegt, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter sich auf Unzumutbarkeiten berufen und daher die Miete mindern kann.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

„Falle“ Schlüsselrückgabe
In der anwaltlichen Praxis werden wir häufig mit Fällen konfrontiert, in denen es zu Problemen bei der Rückgabe der Wohnung zwischen Mieter und Vermieter kommt. Nicht selten scheitert eine ordnungsgemäße Rückgabe daran, dass die Parteien keinen gemeinsamen Übergabetermin vereinbaren können. Häufig kommt es dann vor, dass der Mieter die Wohnungsschlüssel per Post an den Vermieter verschickt oder bei diesem einwirft. Die herrschende Rechtsprechung sieht in diesem Fall vor, dass der Mieter die Beweislast für den Zugang der Schlüssel trägt. Hier entsteht eine gefährliche Haftungsfalle. Denn gehen die Schlüssel dem Vermieter nicht zu bzw. kommen sie abhanden, muss der Mieter in der Regel nachweisen, dass die Schlüssel tatsächlich zugegangen sind. Dies wird ihm zumeist nicht möglich sein. Die Rechtsprechung geht in diesen Fällen davon aus, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung noch nicht aufgegeben hat und er daher für die Wohnung weiterhin Miete schuldet, die sodann als „Nutzungsentschädigung“ bezeichnet wird. Zwar obliegt es dem Vermieter in diesen Fällen den Schaden so gering wie möglich zu halten. Gegebenenfalls muss er nach entsprechender Erklärung des Mieters, dass die Schlüssel nicht mehr in seinem Besitz sind, die Schlösser austauschen. Die Nutzungsentschädigung für die Wohnung und die Kosten des Schlossaustausches sowie die Kosten für neue Schlüssel trägt jedoch der Mieter. Die Schlüsselrückgabe muss daher ordnungsgemäß erfolgen, in der Regel gegen Quittung. Wichtig ist, dass alle Schlüssel herausgegeben werden. Behält der Mieter auch nur einen Schlüssel, gilt die oben genannte Haftung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Keine Mängelrechte bei Schwarzarbeit
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.06.2015 (AZ: VII ZR 216/14) bestätigt, dass ein Handwerker nicht für Mängel seiner Arbeit haftet, wenn die Beteiligten sich auf sogenannte „Schwarzarbeit“ geeinigt haben. Soll die Bezahlung des Handwerker „ohne Rechnung“, also ohne die Zahlung der notwendigen Umsatz- und Einkommenssteuer erfolgen, kann der Besteller von dem Handwerker auch keine Gewährleistung verlangen. Soweit der Handwerker seine Aufgaben schlecht erfüllt und das vollbrachte Werk an Mängeln leidet, bleibt der Besteller hierauf sitzen. Denn nach Ansicht des BGH ist in solchen Fällen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG anwendbar. Aufgrund der Absicht, die Steuern nicht zu leisten, führt dieses gesetzliche Verbot dazu, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag gemäß § 134 BGB nichtig ist. Aus einem nichtigen Vertrag kann jedoch im Nachhinein keine der Vertragsparteien Ansprüche herleiten.
Aufgrund dessen sollten die Beteiligten sich solche rechtswidrigen „Deals“ zweimal überlegen und sich hierzu nicht hinreißen lassen. Neben der Tatsache, dass hier ein Straftatbestand erfüllt wird, kann der Ausschluss der Gewährleistungsrechte gravierende Folgen haben. Wer zum Beispiel einen Unternehmer mit größeren Werkarbeiten an seinem Haus betraut, bleibt auf Schäden sitzen, die der Unternehmer im Falle der Schwarzarbeit angerichtet hat. Schließen die Parteien jedoch einen gültigen Vertrag unter Abführung der Steuern, so hat der Hauseigentümer im Falle der mangelhaften Arbeit des Unternehmers Regressmöglichkeit bei diesem und gegebenenfalls bei der Berufshaftpflichtversicherung des Unternehmers. Das redliche Verhalten wird folglich im Streit- und Regressfall belohnt.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Aus für Quotenabgeltungsklausel
Der Bundesgerichtshof hat in einer wegweisenden Entscheidung vom 18. März 2015 (Aktenzeichen VZR 242/13) entschieden, dass sogenannte Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind. Unter diesen Klauseln versteht man, dass der Mieter für etwaig fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug Geldersatz leisten soll. So soll er beispielsweise auf einen Malerkostenvoranschlag 30 % zahlen, wenn die letzten Schönheitsreparaturen vor einem Jahr, und z.B. 60 % zahlen, wenn diese mehr als 2 Jahre zurückliegen.
Der BGH ist der Auffassung, dass der Mieter hier unangemessen benachteiligt wird, da diese Klauseln von ihm verlangen, mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen um einschätzen zu können, welche Belastungen ihn am Ende des Mietverhältnisses treffen. Dem Mieter bei Einzug in der Regel nicht bekannt, wie lange er die Wohnung bewohnen wird. Er kann daher auch bei Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht absehen, wie lange diese vorhalten müssen. Dies führt im Ergebnis bei diesen Klauseln dazu, dass der Mieter entweder einen Geldbetrag zahlen oder nochmal streichen und tapezieren müsste, obwohl er dies u.U. erst vor kurzem getan hat. Sämtliche dieser Klauseln sind nunmehr unwirksam. Mieter und Vermieter müssen sich hierauf einstellen und ihre Verträge gegebenenfalls überprüfen (lassen) und anpassen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

BGH kippt – Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat im Monat März 2015 eine weitreichende Entscheidung gefällt. Er stellte fest, dass der Wohnraummieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, auch wenn dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist, sofern er die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Das bedeutet jedoch nicht, dass nunmehr in jedem Fall der Vermieter tapezieren und streichen muss. Das Gesetz sieht in § 535 BGB vor, dass der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten muss. Hiermit sind grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen gemeint. Der Vermieter kann diese Verpflichtung jedoch wirksam auf den Mieter umlegen. Dies z. B. im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung. Das bedeutet, dass Mieter und Vermieter hier unabhängig von einem vorgefertigten Mietvertrag durch gegenseitiges Verhandeln und Nachgeben eine wirksame Vereinbarung schließen können. Die Abwälzung der Pflicht auf den Mieter ist aber auch noch in einem vorformulierten (Formular-) Vertrag möglich. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache entweder renoviert übergeben oder aber ihm eine ausreichende, geldwerte Entschädigung dafür bieten, dass der Mieter bei Einzug renoviert. Wie hoch diese ist, ist umstritten. Die Literatur verlangt hier zwischen einer und drei Monatsmieten.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

„Der Scheinvater“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren nach der Novellierung des Familienrechts mehrfach entschieden, dass ein Mann gegen die Mutter seines Kindes einen Anspruch auf Auskunft hat, wenn mehrere Väter in Betracht kommen. Dies war regelmäßig der Fall, wenn eine biologische Untersuchung ergeben hatte, dass der Mann nicht der biologische Vater des Kindes ist. Wurde dies festgestellt und galt somit als sicher, dass ein Anderer als Vater in Betracht kommt, war die Mutter zur Auskunft über mögliche weitere Väter verpflichtet. Dies nützt dem Scheinvater, welcher bisher für das Kind Unterhalt leistete, in dem er aufgrund der Auskunft gegen den leiblichen Vater u.U. zu Unrecht gezahlten Kindesunterhalt zurückverlangen kann.
In einer neuen Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss vom 24.02.2015 – 1 BvR 472/14) entschieden, dass die Mutter nicht in jedem Fall zur Auskunft verpflichtet ist. Wenn die Mutter keine größere Täuschung vorgenommen habe, in dem Sinne, dass die Täuschung des Scheinvaters durch die Mutter als sittenwidrig einzuordnen sei, überwiege ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht auf Wahrung ihrer Intimsphäre, so das BVerfG. Die gilt jedoch nicht für Auskunftsansprüche des Kindes gegen die Mutter. Diese genießen einen höheren Verfassungsschutz. Die Ansprüche des Scheinvaters haben sich jedoch deutlich verschlechtert. Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie die Amtsgerichte, die Oberlandesgerichte und der BGH die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung in Zukunft umsetzen. Ob und in welcher Form ein Auskunftsanspruch des Scheinvaters besteht, bedarf jedoch immer einer Einzelfallprüfung und kann nicht generalisiert beantwortet werden. Es empfiehlt sich daher, in entsprechenden Konstellationen, Rechtsrat einzuholen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Katzen in Mietwohnungen
Das OLG Hamm stellte mit Urteil vom 30.01.2015 (AZ: 20 U 106/14) fest, dass die Haltung von vier Katzen in einer durchschnittlich großen Mietwohnung als „übermäßige Beanspruchung“ der Mietsache anzusehen war. Die durch die Katzen verursachten Schäden musste der Vermieter nicht als übliche Abnutzungen hinnehmen. Die Katzenhalterin machte sich wegen Kratz- und Urinspuren schadensersatzpflichtig. Dieses Verfahren wurde interessanterweise nicht von den Mietvertragsparteien geführt. Die Mieterin klagte gegen ihre Haftpflichtversicherung, die für die Kosten nicht einstehen wollte. Das Gericht gab der Haftpflichtversicherung Recht. Die übermäßige Beanspruchung durch die Vielzahl der Tiere fällt demnach in den Verantwortungsbereich der Katzenhalterin, sodass diese für die Schäden selbst aufkommen muss. Sie verlor daher sowohl das Verfahren gegen den Vermieter und die Haftpflichtversicherung. Das OLG stellte heraus, dass grundsätzlich jeder Einzelfall gesondert zu prüfen ist. Hierbei sind Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere in das Verhältnis von Art, Größe, Zustand und Lage der Mietwohnung zu setzen. Bei Haltung mehrerer Tiere ist jedoch zwingend die (schriftliche) Genehmigung des Vermieters einzuholen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup