Betriebskosten: Was Mieter wann zahlen müssen

Sie flattert in jedem Jahr in die Briefkästen aller Mieter: die Betriebskostenabrechnung für die Mietwohnung. Aber was sind eigentlich Betriebskosten? Tatsächlich zählen dazu jene Kosten, die dem Eigentümer der Wohnung durch den Besitz des Grundstücks oder durch die reguläre Nutzung des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, unter anderem für:

• Warmwasser und Heizung
• Entwässerung
• Müllbeseitigung & Straßenreinigung
• Stromversorgung in Gemeinschaftsräumen
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Grundsteuer

 

Diese Betriebskosten dürfen umgelegt werden

Das Recht des Vermieters die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, ist in der sogenannten Betriebskostenverordnung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Diese listet auch auf, welche Kosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen: So gehören beispielsweise kommunale bzw. staatliche Abgaben wie die Grundsteuer oder die Straßenreinigung. Liegenschaftsabgaben, die regelmäßig jährlich oder im Laufe des Jahres erhoben werden, zählen ebenfalls dazu. Aber auch privatwirtschaftliche Kosten des Vermieters, wie etwa für einen Hausmeister oder die Wärmeversorgung, gelten als Betriebskosten. Ebenfalls als umlagefähige Betriebskosten gelten die Ausgaben für die Wartung von Rauchmeldern in der Wohnung. Diese sind in ganz Deutschland gesetzlich vorgeschrieben, in NRW seit 2017. Die Kosten für Installation und Miete der Geräte trägt der Vermieter. 

Positionen, die nicht in der Betriebskostenverordnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Allerdings hat die Rechtsprechung einige Ausnahmen definiert, wie etwa die Dachrinnenreinigung. Kosten wie diese müssen dann aber im Mietvertrag ausdrücklich als Betriebskostenposition vereinbart worden sein. In Mietverträgen für Gewerberäume können zudem auch erweiterte Betriebskosten umgelegt werden, zum Beispiel Kosten des Betriebs und des Center-Managements eines Einkaufszentrums.

 

So werden Betriebskosten abgerechnet

Laut Betriebskostenvereinbarung können Vermieter und Mieter vertraglich festhalten, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden, falls keine anderen Vorschriften gelten. Dabei dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Hier gilt als Faustregel: Pro Quadratmeter Wohnfläche werden durchschnittlich Betriebskosten in Höhe von 2,50 bis 3 Euro angesetzt.

Laut Gesetz werden die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abgerechnet. Dabei ist der Vermieter dazu verpflichtet, bei der Bewirtschaftung seines Objektes auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen zu achten. Über die Abrechnung muss der Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums informiert werden. Ist diese Frist verstrichen, kann der Vermieter seine Nachforderung der Betriebskosten nicht mehr geltend machen. Ein Anspruch besteht nur, wenn der Vermieter nicht für die Verspätung verantwortlich ist. Hat der Einwände gegen die Abrechnung, muss er diese dem Vermieter spätestens ein Jahr nach dem Erhalt der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann auch der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen – außer, der hat die Verspätung nicht selbst verschuldet. Zum Schutz des Mieters sieht das Gesetz vor, dass davon abweichende Vereinbarungen unwirksam sind.     

Darüber hinaus ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, alle Einnahmen und Ausgaben ordentlich aufzulisten und sie dem Mieter inklusive vorhandener Originalbelege auf Nachfrage vorzulegen. So hat dieser die Möglichkeit, die Gesamtzahlen des Jahres zu überprüfen und nachzuvollziehen.  

 

Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung

Neben dem korrekten Abrechnungszeitraum ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann wirksam, wenn sie einige formale Mindestanforderungen erfüllt. So muss diese für jede Kostenposition den Gesamtwert des Jahres enthalten. Zudem muss ein wirksamer Umlageschlüssel angegeben sein, zum Beispiel Quadratmeter, Gesamtfläche zur Wohnfläche, Personen, Einheiten oder ähnliches. Die Umlagezahlen müssen logisch und verständlich aufgelistet werden: Bei einer Umlage nach Quadratmetern sollten beispielsweise die Gesamtquadratmeterzahl des Objektes und die der Wohnung aufgeführt werden. Nur anhand dieser Vergleichsgrundlage kann der Mieter seine Abrechnung sinnvoll selber prüfen. Außerdem muss hinter jeder Kostenposition ein rechnerisches Ergebnis nach dem Umlagemaßstab stehen. Die Ergebnisse der einzelnen Positionen werden schließlich zu einer Summe zusammengerechnet. Von dieser Summe werden die Vorauszahlungen abgezogen. Bei einer Pauschale entfällt die Betriebskostenabrechnung in der Regel.

 

Abrechnung von Heizung und Warmwasser

Wärmekosten werden mindestens zu 50 Prozent, maximal zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet. Damit der Verbrauch korrekt dokumentiert wird, muss der Vermieter Erfassungsgeräte an den Heizkörpern installieren, die eine Einzelabrechnung ermöglichen. Im Umkehrschluss müssen mindestens 30 Prozent bis maximal 50 Prozent dieser Kosten nach Fläche umgelegt werden. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber einen Ausgleich für Wohnungen schaffen, die sich in größeren Wohneinheiten am Rand und nicht in der Mitte befinden, da hier mehr Wärme nach außen entweicht. Die Heizkosten sind dort zwangsläufig höher.

Werden die Kosten für Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat der Mieter laut der Heizkostenverordnung das Recht, seinen Anteil um 15 Prozent zu kürzen. Das gilt aber nur im Mietrecht und nicht für Wohnungsbesitzer im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Darüber hinaus müssen die Kosten für Heizung und warmes Wasser – unabhängig von pauschalen Zahlungen – jährlich abgerechnet werden.

Haben Sie konkrete Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung? Dann kontaktieren Sie uns gerne! Als Experten im Mietrecht helfen wir Ihnen gerne bei allen Themen weiter.