Risiken der Untervermietung

Risiken der Untervermietung
Nicht selten möchte ein Mieter eine weitere Person aufnehmen und an diese „untervermieten“. Hierdurch soll in der Regel eine finanzielle Entlastung eintreten. Grundsätzlich bedarf es für die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung muss der Vermieter jedoch gemäß § 553 BGB erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung hat, es sei denn, dass gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
Zu beachten ist, dass der Untermieter zur Herausgabe der Wohnung, also zum Auszug verpflichtet ist, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Da der Untermieter seinen Vertrag mit dem (Haupt)-Mieter geschlossen hat, muss er im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Wohnung daher verlassen. Kommt es zu Streit zwischen den Parteien, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Diese ist gegen den Untermieter jedoch nur vollstreckbar, wenn auch dieser im Räumungsurteil benannt ist. War die Person des Untermieters dem Vermieter im Räumungsverfahren unbekannt, hat er die Möglichkeit, den Untermieter durch eine schnell zu erlangende, nachträgliche einstweilige Räumungsverfügung, ohne weiteres Hauptverfahren, zur Räumung zu zwingen. Zu beachten ist, dass eine Zwangsräumung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils und nur durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen werden darf.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mieterhöhung durch Zahlung

Mieterhöhung durch Zahlung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (VIII ZB 74/16) klargestellt, dass ein Mieter, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters automatisch rechtlich anerkennt, wenn er dreimal in Folge die erhöhte Miete zahlt. Es bedarf darüber hinaus keiner sonstigen Erklärung. Zahlt der Mieter daher auf ein Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete wenigstens dreimal in Folge, so ist der Mietvertrag geändert worden. Es gilt die erhöhte Miete. Der Mieter kann sich dann nicht mehr auf die ursprüngliche Miethöhe berufen. Im BGH-Fall klagte der Vermieter nach dreimaliger Zahlung noch auf eine schriftliche Zustimmung. Da diese nach dem Anerkenntnis durch Zahlung nicht mehr geschuldet war, musste der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits tragen. Es gilt daher: Die Zustimmung kann man durch Zahlung oder durch ausdrückliche Erklärung erteilen. Auf beides hat der Vermieter jedoch keinen Anspruch.

Der säumige Mieter

Der säumige Mieter
Seit dem Jahr 2013 hat der Vermieter vom Gesetzgeber ein in der Öffentlichkeit wenig beachtetes, jedoch „scharfes Schwert“ an die Hand bekommen. Gemäß § 283a ZPO kann er bei einem säumigen Mieter im Rahmen eines Klageverfahrens auf Zahlung der Miete beantragen, dass alle nach Erhebung der Klage fälligen Mieten an das Gericht gezahlt werden. Voraussetzung ist, dass die Klage hinreichend Aussicht auf Erfolg hat und eine Abwägung der Interessen diese „Sicherheitsleistung“ aus richterlicher Sicht rechtfertigt. Liegen die Voraussetzungen vor setzt das Gericht dem Mieter eine Frist zur Zahlung an die Gerichtskasse. Dies erhöht den Zahlungsdruck auf den Mieter und ermöglicht eine richterliche Prüfung der Mietzahlungen. Hinzu kommt, dass die Räumung der Wohnung sodann durch einstweilige Verfügung angeordnet werden kann, wenn der Mieter dieser Sicherungsanordnung nicht Folge leistet (§ 940a Abs.3 ZPO). Der Vermieter kann den säumigen Mieter also im laufenden gerichtlichen Verfahren auf Zahlung der Miete durch eine schnelle einstweilige Verfügung aus der Wohnung räumen, wenn die richterliche Zahlungsfrist nicht eingehalten wird. Gewinnt der Vermieter das Hauptverfahren wird die Sicherheitsleistung zudem an ihn ausgezahlt. Es bleibt abzuwarten, ob in der Zukunft mehr Vermieter dieses „scharfes Schwert“ schwingen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

Grundsätzlich genießt der Mieter in der BRD Kündigungsschutz nach dem BGB. Abgesehen von Besonderheiten bei der Einliegerwohnung und bei außerordentlichen Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis in der Regel nur wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige, oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Sofern die Gründe tatsächlich vorliegen und die Kündigung formell und materiell ordnungsgemäß schriftlich zugeht, muss der Mieter die Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist herausgeben. Jedoch ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung anzubieten, sofern diese zur Verfügung steht und die Wohnung in etwa vergleichbar ist. Der BGH hat bis in das Jahr 2016 die Auffassung vertreten, dass das Nichtanbieten einer zur Verfügung stehenden Wohnung die Eigenbedarfskündigung unwirksam macht. Seit der Entscheidung vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) hat sich dies geändert. Die Eigenbedarfskündigung bleibt wirksam und der Mieter muss in jedem Fall ausziehen. „Vergisst“ der Vermieter das Anbieten einer tauglichen Ersatzwohnung, ist er nunmehr nur noch zum Schadensersatz verpflichtet. Die Kündigung bleibt – soweit Eigenbedarfsgründe tatsächlich vorlegen – wirksam.

Dieselgate

Dieselgate

Nach derzeitigem Kenntnisstand der Öffentlichkeit fahren auf dem Bundesgebiet mehrere Millionen Diesel-PKW mit sogenannter „Schummelsoftware“. Die Fahrzeuge stoßen während der Fahrt offensichtlich aufgrund illegaler Abschalteinrichtungen deutlich über dem Grenzwert liegende Schadstoffmengen aus. Für viele Dieselfahrer stellt sich daher zurzeit die Frage, ob sie Ansprüche gegen ihren Vertragspartner haben. Grundsätzlich hat der Käufer bei einem Sachmangel nach § 434 BGB, gem. § 437 BGB das Recht vom Vertrag zurückzutreten, den Kaufpreis zu mindern und/oder Schadensersatz zu verlangen. Zunächst ist dem Verkäufer jedoch die Möglichkeit der Nacherfüllung zu geben. Erst wenn diese scheitert, sei es durch Software-Updates oder mechanische Umbauten, kann der Käufer diese Rechte in Anspruch nehmen. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die vorherrschenden Mängel als so gravierend ansieht, dass tatsächlich Rücktrittsrechte gewährt werden. In jedem Fall sollte man den Verkäufer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Tritt keine Besserung ein, muss im Zweifel der Klageweg beschritten werden. Hierbei beraten wir Sie gerne.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Presseerklärung vom 27.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Presseerklärung vom 27.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Angeklagte Frau E frei gesprochen

Unsere Mandantin wurde von dem Landgericht Duisburg wegen aller Vorwürfe des Totschlags und der Brandstiftung frei gesprochen. Die Beweisaufnahme hat die völlige Unschuld der Mandantin zweifelsfrei ergeben.

Presseerklärung vom 20.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Presseerklärung vom 20.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E. LG Duisburg 36 Ks-134 Js 14/17-4/17

Am 18.07.2017 wurde der Haftbefehl gegen Frau E aufgehoben und Frau E aus der Untersuchungshaft entlassen. Das Landgericht vermochte nach der bisher durchgeführten Beweisaufnahme einen dringenden Tatverdacht gegen Frau E nicht mehr zu erkennen. Frau E wird sich dem weiteren Verfahren nach der Entlassung aus der Untersuchungshaft stellen.

 

Sind Wohnung und Garage trennbar?

Sind Wohnung und Garage trennbar?
Zwischen Mietern und Vermietern entsteht häufig Streit, wenn neben einer Wohnung noch eine Garage angemietet wird und eine Partei die Garage separat kündigen möchte. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass beide Verträge untrennbar miteinander verbunden sind, wenn zwischen der Wohnung und der Garage eine räumliche Beziehung besteht (gleiches Grundstück) und die Verträge in zeitlicher Nähe geschlossen werden. Grundsätzlich gilt: Werden Garage und Wohnung in einem Vertrag angemietet, sind sie untrennbar miteinander verbunden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie automatisch separat voneinander kündbar sind, wenn 2 Verträge unterzeichnet werden. Hier sollen unzulässige Umgehungen verhindert werden. In einem aktuellen Urteil hat das AG Schwelm (Az. 27 C 228/16) entschieden, dass eine separate Kündigung der Garage nicht möglich ist, wenn beide Objekte in einem Vertrag angemietet wurden und im hinteren Teil des Vertrages vereinbart wird, dass beide Verträge getrennt voneinander bestehen sollen. Dies, so das Amtsgericht, sei eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, hier des Mieters. Bei Problemen empfiehlt es sich, regelmäßig jeden Einzelfall einer gesonderten juristischen Prüfung zu unterziehen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Presseerklärung vom 15.06.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Presseerklärung vom 17.02.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Am 01.02.2017 sind wir von dem Amtsgericht Duisburg mit der Pflichtverteidigung unserer Mandantin Frau E in der Strafsache 11 Gs 246/17 betraut worden. Zum Pflichtverteidiger wurde Herr Rechtsanwalt Gregory Schulze Horstrup bestellt. Weiterlesen

Presseerklärung vom 08.02.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Am 01.02.2017 sind wir von dem Amtsgericht Duisburg mit der Pflichtverteidigung unserer Mandantin Frau E in der Strafsache 11 Gs 246/17 betraut worden. Zum Pflichtverteidiger wurde Herr Rechtsanwalt Gregory Schulze Horstrup bestellt.