Weihnachtsbaum in der Mietwohnung

Alle Jahre wieder verschönern Mieter ihre Wohnung mit einem Weihnachtsbaum um das Weihnachtsfest zu begehen. Grundsätzlich kann dies vom Vermieter auch nicht verboten werden. Neben der Ausübung der christlichen Religion ist es hier zu Lande allgemeines Brauchtum. Jedoch gilt dieses Recht nicht uneingeschränkt. Ein Baum ist eine bewegliche Sache nach § 90 BGB. Größe und Umfang müssen der Wohnung und den Zugangsmöglichkeiten angepasst sein. So kann der Vermieter dem Mieter sehr wohl untersagen einen zu großen Baum durch das Treppenhaus oder durch das Fenster in die Wohnung einzubringen. Entstehen durch den An- und Abtransport Schäden, etwa an Wänden im Flur, Türen und Türzargen sowie in der Wohnung, so haftet der Mieter dem Vermieter nach § 280 BGB auf Schadensersatz. Hier sollten Mieter besondere Vorsicht walten lassen. Muss etwa das Treppenhaus tapeziert und gestrichen werden, weil der Mieter dieses mit einem Baum beschädigt hat, können die Kosten leicht mehrere tausend Euro betragen, wenn mehrere schadhafte Stellen zu beseitigen sind, beziehungsweise das gesamte Treppenhaus gestrichen werden muss, da andernfalls eine einheitliche Farbgebung nicht mehr hergestellt werden kann. Das gleiche gilt im Übrigen auch für Umzüge oder sonstige Transporte von Gegenständen im Flur und in der Wohnung. Es empfiehlt sich in jedem Fall für jeden Mieter sowohl eine private Haftpflicht- als auch eine Hausratsversicherung abzuschließen, welche im Zweifel Schäden übernimmt.

Probleme bei der Wohnungsrückgabe

Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz nach Rückgabe der Wohnung verjähren gemäß § 548 BGB in 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Die Rückgabe ist oft ein Problem. Sie setzt die endgültige Besitzaufgabe des Mieters voraus. Behält der Mieter auch nur einen Schlüssel, hat er den Besitz noch nicht vollständig aufgegeben, denn er kann immer noch auf die Wohnung zugreifen. Der Mieter schuldet dann u.U. noch Miete. Der Mieter muss daher sämtliche Schlüssel spätestens am letzten Miettag an den Vermieter herausgeben. Ist dies nicht möglich, muss er dem Vermieter eine Frist zur Annahme setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist kann er die Schlüssel sogar hat, in der Wohnung zurücklassen, wenn er dies angekündigt (so OLG Naumburg, AZ 1 U 25/18). Wichtig ist, dass der Mieter alles unternehmen muss, um dem Vermieter die Schlüssel zukommen zu lassen (BGH, AZ XII ZR 63/18). Eine Vorabnahme oder ein Protokoll verlangt das Gesetz nicht. Jedoch sind diese Hilfsmittel bei späteren Streitigkeiten äußerst hilfreich, insbesondere im Hinblick auf die prozessuale Beweislast. Haben die Parteien ein Auszugsprotokoll gemeinsam unterschrieben, gilt der Inhalt als richtig, auch wenn das Protokoll fehlerhaft ist. Dieses anzugreifen ist schwierig. Das Protokoll sollte daher so genau wie möglich geführt werden.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach altem Recht konnten Vermieter Häuser und Wohnungen modernisieren und 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Hierdurch kam es in der Vergangenheit zu erheblichen Belastungen für die Mieter. Wurde eine Wohnung z.B. für 50.000 € modernisiert, konnte die Monatsmiete um über 458 € angehoben werden. Teilweise haben sich Mieten hierdurch mehr als verdoppelt. Mieter die sich dies nicht leisten konnten verloren ihre Wohnung. Zum 01.01.2019 hat der Gesetzgeber die Umlage in § 559 BGB auf 8 % reduziert. Dies stellt immer noch eine erhebliche Belastung für die Mieter dar. Gleichwohl haben große Wohnungsunternehmen bereits angekündigt ihre Modernisierungsvorhaben deutlich zu reduzieren. Dies, obwohl die 8-prozentige Umlage dauerhaft verlangt werden kann, selbst nachdem die Kosten bereits zu 100 % abgezahlt wurden. Wichtig ist, dass das Mieterhöhungsverlangen formal den gesetzlichen Anforderungen entsprechen muss. Es empfiehlt sich daher immer die Prüfung durch einen Juristen.

Neues zur Gewerberaummiete

Der Bundesgerichtshof BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 (VIII ZR 78/17) für Gewerberaummietverträge entschieden, dass zwar die Vereinbarung einer Option auf eine Verlängerung bei zeitlich begrenzten Verträgen der Schriftform gemäß § 550 BGB bedarf, nicht jedoch die Ausübung an sich. Hier hatte der Mieter ein nicht unterschriebenes Computerfax gesendet. Dies soll nach Ansicht des BGH ausreichend sein. Folglich benötigt man kein unterschriebenes Originaldokument um den Mietvertrag zu verlängern. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn gerade die Ausübung dieses Optionsrecht im Vertrag selbst unter die strenge Schriftform gestellt wird. Dann kann u.U. ein Originaldokument notwendig sein. Der BGH stellte ferner fest, dass, soweit eine Immobilie unter Zwangsverwaltung steht alle Erklärungen gegenüber dem Zwangsverwalter abgegeben werden müssen. Dies hatte der Mieter in diesem Fall richtig gemacht. Vorsicht jedoch bei Schriftformklauseln. Diese sollten Sie stets von einem Rechtskundigen prüfen lassen.