Fröhliche Scheidung

Fröhliche Scheidung

Die Scheidung stellt im Leben eines Menschen in der Regel ein düsteres Kapitel dar. Um so wichtiger ist es gut informiert und gut beraten durch das Scheidungsverfahren zu gelangen. Neben dem Ausspruch der Ehescheidung wird in der Regel noch über die Verteilung der Renten (Versorgungsausgleich) entscheiden. Es stellt sich die Frage nach Trennungs- und nachehelichem Unterhalt. Sind Kinder vorhanden stellen sich auch Sorgerechtsfragen und nicht zuletzt die Verteilung des Vermögens (Zugewinnausgleich). Es ist wichtig zu verstehen, dass diese einzelnen Aspekte zwar rechtlich voneinander getrennt sind, in Scheidungsangelegenheit jedoch oft Wechselwirkungen entfalten. So kann sich unter Umständen ein positiver Vortrag im einen Verfahren negativ im Anderen auswirken. Da die Scheidung eine erhebliche Zäsur im Leben eines Menschen ist und mit ihr die Verteilung der Vermögenswerte und Rentenanwartschaften einhergeht empfiehlt es sich grundsätzlich, dass auf jeder Seite ein im Familienrecht spezialisierter Rechtsanwalt tätig ist. Gut beraten kommt man gut durch die Scheidung und kann sodann fröhlich in die Zukunft schauen.

WEG: Kein Burkini-Verbot

WEG: Kein Burkini-Verbot

Das Amtsgericht (AG) Köln hat mit Urteil vom 05.12.2017 (Az.: 204 C 97/17) entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht beschließen kann, dass in einem zur WEG gehörenden Schwimmbad ein Burkini-Verbot gilt. Das Verbot der Ganzkörperbekleidung verletze die Rechte einer zur WEG gehörenden Burkini-Trägerin. Der entsprechende Beschluss der WEG sei nicht nur rechtswidrig, sondern sogar nichtig, so das AG. Das Gericht stellte fest, dass es hier an einer Beschlusskompetenz der WEG fehlt. Diese habe durch die Entscheidung ihren Ermessensspielraum überschritten und zu Unrecht in Persönlichkeitsrechte der Burkini-Trägerin eingegriffen. Die WEG hatte argumentiert, dass ein Burkini unhygienisch sei und darüber hinaus erhöht Wasser aufnehme und auf dem Boden verteile. Das Gericht hielt diese Argumentation für nicht schlüssig. Burkinis sind nach dieser Rechtsprechung in WEGs daher zurzeit nicht zu verbieten.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Aus aktuellem Anlass berichte ich für Sie über ein Urteil des BGH vom 22.08.2018 (AZ: VIII ZR 277/16). Hier hat der BGH entschieden, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist, bzw. wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat und der Vermieter ihm keine Kompensation zukommen ließ, wie etwa eine mietfreie Zeit oder einen Bargeldbetrag. Neu an dem Urteil ist, dass der Mieter auch nicht renovieren muss, wenn er dies dem Vormieter zugesagt hat. In dem aktuellen Fall hatte der Mieter dem Vormieter einen Teppich abgekauft und mit ihm vereinbart, für den Vormieter die von diesem zu leistenden Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) zu übernehmen. Dies tat er nicht, auch nicht bei Auszug. Der BGH stellte nunmehr fest, dass diese Vereinbarung gegenüber dem Vermieter nicht gilt. Da der Vermieter aus dem Vertrag die Schönheitsreparaturen nicht fordern konnte und an der Vereinbarung zwischen Alt- und Neumieter nicht beteiligt war, ist die Vereinbarung nichtig. Diese Rechtsprechung mutet seltsam an, da der Mieter hier zum Vertragsbruch verleitet wird. Gleichwohl ist er an entsprechenden Zusagen an den Altmieter nicht gebunden, sofern nicht auch der Vermieter an der Vereinbarung beteiligt war.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Risiken der Untervermietung

Risiken der Untervermietung
Nicht selten möchte ein Mieter eine weitere Person aufnehmen und an diese „untervermieten“. Hierdurch soll in der Regel eine finanzielle Entlastung eintreten. Grundsätzlich bedarf es für die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung muss der Vermieter jedoch gemäß § 553 BGB erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung hat, es sei denn, dass gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
Zu beachten ist, dass der Untermieter zur Herausgabe der Wohnung, also zum Auszug verpflichtet ist, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Da der Untermieter seinen Vertrag mit dem (Haupt)-Mieter geschlossen hat, muss er im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Wohnung daher verlassen. Kommt es zu Streit zwischen den Parteien, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Diese ist gegen den Untermieter jedoch nur vollstreckbar, wenn auch dieser im Räumungsurteil benannt ist. War die Person des Untermieters dem Vermieter im Räumungsverfahren unbekannt, hat er die Möglichkeit, den Untermieter durch eine schnell zu erlangende, nachträgliche einstweilige Räumungsverfügung, ohne weiteres Hauptverfahren, zur Räumung zu zwingen. Zu beachten ist, dass eine Zwangsräumung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils und nur durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen werden darf.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mieterhöhung durch Zahlung

Mieterhöhung durch Zahlung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (VIII ZB 74/16) klargestellt, dass ein Mieter, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters automatisch rechtlich anerkennt, wenn er dreimal in Folge die erhöhte Miete zahlt. Es bedarf darüber hinaus keiner sonstigen Erklärung. Zahlt der Mieter daher auf ein Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete wenigstens dreimal in Folge, so ist der Mietvertrag geändert worden. Es gilt die erhöhte Miete. Der Mieter kann sich dann nicht mehr auf die ursprüngliche Miethöhe berufen. Im BGH-Fall klagte der Vermieter nach dreimaliger Zahlung noch auf eine schriftliche Zustimmung. Da diese nach dem Anerkenntnis durch Zahlung nicht mehr geschuldet war, musste der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits tragen. Es gilt daher: Die Zustimmung kann man durch Zahlung oder durch ausdrückliche Erklärung erteilen. Auf beides hat der Vermieter jedoch keinen Anspruch.

Der säumige Mieter

Der säumige Mieter
Seit dem Jahr 2013 hat der Vermieter vom Gesetzgeber ein in der Öffentlichkeit wenig beachtetes, jedoch „scharfes Schwert“ an die Hand bekommen. Gemäß § 283a ZPO kann er bei einem säumigen Mieter im Rahmen eines Klageverfahrens auf Zahlung der Miete beantragen, dass alle nach Erhebung der Klage fälligen Mieten an das Gericht gezahlt werden. Voraussetzung ist, dass die Klage hinreichend Aussicht auf Erfolg hat und eine Abwägung der Interessen diese „Sicherheitsleistung“ aus richterlicher Sicht rechtfertigt. Liegen die Voraussetzungen vor setzt das Gericht dem Mieter eine Frist zur Zahlung an die Gerichtskasse. Dies erhöht den Zahlungsdruck auf den Mieter und ermöglicht eine richterliche Prüfung der Mietzahlungen. Hinzu kommt, dass die Räumung der Wohnung sodann durch einstweilige Verfügung angeordnet werden kann, wenn der Mieter dieser Sicherungsanordnung nicht Folge leistet (§ 940a Abs.3 ZPO). Der Vermieter kann den säumigen Mieter also im laufenden gerichtlichen Verfahren auf Zahlung der Miete durch eine schnelle einstweilige Verfügung aus der Wohnung räumen, wenn die richterliche Zahlungsfrist nicht eingehalten wird. Gewinnt der Vermieter das Hauptverfahren wird die Sicherheitsleistung zudem an ihn ausgezahlt. Es bleibt abzuwarten, ob in der Zukunft mehr Vermieter dieses „scharfes Schwert“ schwingen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

Grundsätzlich genießt der Mieter in der BRD Kündigungsschutz nach dem BGB. Abgesehen von Besonderheiten bei der Einliegerwohnung und bei außerordentlichen Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis in der Regel nur wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige, oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Sofern die Gründe tatsächlich vorliegen und die Kündigung formell und materiell ordnungsgemäß schriftlich zugeht, muss der Mieter die Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist herausgeben. Jedoch ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung anzubieten, sofern diese zur Verfügung steht und die Wohnung in etwa vergleichbar ist. Der BGH hat bis in das Jahr 2016 die Auffassung vertreten, dass das Nichtanbieten einer zur Verfügung stehenden Wohnung die Eigenbedarfskündigung unwirksam macht. Seit der Entscheidung vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) hat sich dies geändert. Die Eigenbedarfskündigung bleibt wirksam und der Mieter muss in jedem Fall ausziehen. „Vergisst“ der Vermieter das Anbieten einer tauglichen Ersatzwohnung, ist er nunmehr nur noch zum Schadensersatz verpflichtet. Die Kündigung bleibt – soweit Eigenbedarfsgründe tatsächlich vorlegen – wirksam.