Rauchwarnmelder in WEG

Rauchwarnmelder in WEG
Bekanntermaßen müssen bis zum 31.12.2016 alle Wohnungen im Schlaf- und Fluchtbereich mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein (§ 49 BauO NRW) Zum Einbau ist grundsätzlich der Eigentümer, bei vermieteten Wohnungen der Vermieter verpflichtet. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft, in der Regel vertreten durch die Verwaltung berechtigt und verpflichtet die Wohnungen auszustatten. Zum Streit kommt es häufig, wenn Eigentümer ihre Wohnung in WEG bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben und nunmehr die Gemeinschaft das ganze Haus neu ausstatten will. Grundsätzlich ist der einzelne Eigentümer verpflichtet dies zu dulden. Hier spielen auch haftungsrechtliche Gesichtspunkte eine Rolle, etwa im Rahmen der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, falls Personen durch einen Brand zu Schaden oder sogar zu Tode kommen. Aufgrund dessen empfiehlt es sich ein einheitliches Konzept im gesamten Haus zu entwickeln und durchzusetzen. Vorhandene Rauchwarnmelder können nur weitergenutzt werden, wenn diese sich in das Konzept des gesamten Hauses integrieren. Der jeweilige Eigentümer/Vermieter trägt hierfür im gerichtlichen Streitfall die Darlegungs- und Beweislast.

Ihre Gregory Schulze Horstrup

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Die Meisten Mieter haben zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution geleistet. Gesetzlich nicht geregelt ist die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution einbehalten darf, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor einigen Jahren in einer Einzelfallentscheidung darauf hingewiesen, dass eine drei bis sechsmonatige Frist angemessen sein könnte. Viele Instanzengerichte haben dies als Leitlinie übernommen. Rechtssicherheit ist hier jedoch keineswegs gegeben. In einer aktuellen Entscheidung vom 20.07.2016 hat der BGH festgestellt, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist zuzugestehen ist. Welche Zeitspanne angemessen ist, ist nach wie vor unklar. Dem Urteil ist jedoch zu entnehmen, dass ein Vermieter eine Kaution auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf, sofern er berechtigte, durchsetzbare und nicht verjährte Forderungen gegen den Mieter hat. Erst wenn diese Forderungen von dem Mieter bedient werden oder verjährt sind, soll der Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet sein. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter noch Nachforderungen aus Betriebskosten, welche er der Kautionsrückgabe entgegensetzte. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen verjähren übrigens, in der Regel 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Die Fälligkeit der Erstattung der Kaution muss somit in jedem Einzelfall konkret ermittelt werden und kann nicht pauschal auf eine vorgegebene Zeitspanne bestimmt werden.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rauchwarnmelder – Pflicht

Rauchwarnmelder – Pflicht
Vermietete Wohnungen müssen gemäß § 49 Abs. 7 BauO NRW spätestens bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Einbaupflichtig ist der Eigentümer. Mit Beschluss vom 08.12.2015 (AZ 1 BvR 2921/15) hat sich nunmehr auch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit diesem Thema befasst. Ein Mieter weigerte sich zuvor die von dem Eigentümer ausgewählten Rauchwarnmelder zu akzeptieren und deren Einbau zu dulden. Er verlor den Rechtsstreit in zwei Instanzen. Der Mieter erhob Verfassungsbeschwerde mit der Begründung, durch den Einbau der technisch hoch aufgerüsteten Rauchmelder würde sein Persönlichkeitsrecht verletzt. Das BVerfG gab dem Vermieter (Eigentümer) Recht. Es stellte zunächst fest, dass eine Persönlichkeitsrechtsverletzung nach dem Grundgesetz nicht geltend gemacht werden kann. Denn das Grundgesetz stellt ein Abwehrrecht gegen den Staat, nicht jedoch gegen einen privaten Vermieter dar. Das Gericht stellte darüber hinaus fest, dass dem Eigentümer die alleinige Entscheidung zusteht, welche Marke und Anzahl der Rauchwarnmelder er wählt und welches Unternehmen dieses anbringt. Der Mieter ist auch nicht berechtigt dem Vermieter ersatzweise anzubieten, selbst Geräte zu erwerben und anzuschließen. Zwar kann eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien immer getroffen werden. Im Streitfall hat der Eigentümer jedoch das alleinige Auswahlrecht.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Falsches Lüften als Kündigungsgrund

Falsches Lüften als Kündigungsgrund
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13.04.2016 (VIII ZR 39/15) hat entschieden, dass eine Kündigung des Vermieters auch darauf gestützt werden kann, dass ein Mieter dauerhaft und hartnäckig falsch heizt und lüftet. Voraussetzung ist, dass die Wohnung hierdurch Schaden nimmt, etwa durch Schimmel. In diesem Fall hatte das Amtsgericht bereits festgestellt, dass falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters ursächlich für Beschädigungen an der Wohnung war. Der Mieter hatte nach dem rechtskräftigen Urteil jedoch weiter darauf beharrt, dass der Vermieter an den Beschädigungen Schuld sei und mit Mietminderungen gedroht. Dieses Verhalten wertet der BGH als schuldhafte Pflichtverletzung die, wenn auch nicht eine außerordentliche fristlose, so doch eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigt. Aus diesem Urteil sind zwei Lehren zu ziehen: Mieter müssen zum Einen darauf achten ordnungsgemäß zu heizen und zu lüften. Außerdem müssen rechtskräftig von einem Gericht festgestellte Tatsachen akzeptiert werden. Andernfalls verhält man sich rechtswidrig und begeht eine schuldhafte Vertragsverletzung.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Prüfung Betriebskosten

Prüfung Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass Mieter Einwendungen gegen Positionen aus ihrer Betriebskostenabrechnung innerhalb von einem Jahr erheben müssen und dies auch für Positionen gilt, die nach der Betriebskostenverordnung nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Diese Entscheidung ist bedenklich, da Vermieter theoretisch alle möglichen, auch nicht umlegbare Kosten, in die Abrechnung hineinstellen können. Vergisst der Mieter hiergegen schriftlich zu widersprechen, würden diese rechtswidrigen Positionen automatisch nach einem Jahr eine rechtmäßige Durchsetzungsposition erlangen. So könnten beispielsweise Verwaltungskosten entgegen den Vorschriften der BetrKV umgelegt werden. Etwas anderes soll nach dem BGH nur gelten, wenn aus der Abrechnung selbst wörtlich ersichtlich ist, dass bestimmte Positionen nicht umlagefähig sein sollen. Mieter müssen daher darauf achten, innerhalb von einem Jahr schriftlich jeder auffälligen Abrechnungsposition zu widersprechen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Kosten für Schönheitsreparaturen

Kosten für Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18.03.2015(BGHZ 204, 316) festgestellt, dass sogenannten „Quotenabgeltungsklauseln“ in Mietverträgen über Wohnraum unwirksam sind. Mit diesen Klauseln wird der Mieter verpflichtet, je nach Zeitraum der zurückliegenden Streich- und Tapezierarbeiten nach Quote einen Betrag zu zahlen. Nunmehr hat das Landgericht (LG) München I unter Hinweis auf diese Rechtsprechung entschieden, dass auch Klauseln wonach der Mieter zwar nicht tapezieren und streichen muss sich jedoch bei Auszug an Kosten des Vermieters hierfür beteiligen soll, unwirksam sind (AZ: 31 S 3878/16). Das LG sieht hier in Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er sich vertraglich dazu verpflichten muss, sich an Kosten der Schönheitsreparaturen des Vermieters zu beteiligen. Das LG zeigt ferner an, dass dem Mieter stets die Möglichkeit gegeben werden muss die Arbeiten selbst, also kostengünstig durchzuführen. Wird dies dem Mieter vertraglich verwehrt, kann sich der Vermieter hierauf -zumindest in vorformulierten Verträgen (AGB)- nicht berufen. Diese Rechtsprechung dürfte wohl deutschlandweit Akzeptanz finden, da sie die BGH-Rechtsprechung konsequent fortführt.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Betriebskosten für Mieter

Betriebskosten für Mieter
Zwischen Mietern und Vermietern herrscht regelmäßig Streit über die Frage, ob eine wirksame Umlage von Betriebskosten auf den Mieter im Vertrag vorgenommen wurde. Grundsätzlich zahlt der Vermieter, welcher regelmäßig auch der Eigentümer ist, für das Objekt die öffentlichen Kosten und Lasten. So ist er beispielsweise gegenüber der Kommune verpflichtet, die Grundsteuer oder Gebühren für Niederschlagswasser zu entrichten. Der Vermieter kann diese Kosten gemäß § 556 BGB im Mietvertrag auf den Mieter umlegen. Hierzu bedarf es jedoch einer formell ordnungsgemäßen Vereinbarung im Mietvertrag. Lange Zeit war streitig, ob es ausreichend ist, wenn der Vermieter in den Mietvertrag lediglich hineinschreibt, dass der Mieter die „Betriebskosten“ trägt. Die Rechtsprechung verlangte hier stets einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Mit Urteil vom 10.02.2016 (AZ: VIII ZR 137/15) ist dieser Streit nunmehr entschieden. Der BGH hält es seither für wirksam, dass im Mietvertrag einfach nur auf Betriebskosten verwiesen wird. Die formalen Voraussetzungen für die Umlage sind daher für den Vermieter erheblich erleichtert worden. Fehlt dieser Hinweis jedoch im Mietvertrag, trägt der Vermieter sämtliche Kosten selbst. Diese sind dann mit der Mietzahlung abgegolten.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Rechte bei falscher Wohnfläche

Rechte bei falscher Wohnfläche
Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2009 entschieden, dass im Wohnraummietverhältnis Abweichungen von bis zu 10 % von den Vertragsparteien toleriert werden müssten. Sie seien unerheblich, so der BGH. Das bedeutete, dass sowohl Mieter, als auch Vermieter keine Ansprüche anmelden konnten, wenn die Qm Angabe im Mietvertrag weniger als 10 % von der tatsächlichen Fläche abweicht. Dies hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 18.11.2015 (XIII ZR 266/14) dahingehend korrigiert, dass er im Falle von Mieterhöhungen ausgesprochen hat, dass immer die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen ist. Auch Abweichungen von weniger als 10 % können daher nunmehr wieder Berücksichtigung finden. Zwar bleibt abzuwarten, ob die auf Mieterhöhungen bezogene Rechtsprechung nunmehr auch allgemein gültig sein soll und damit auch für eine Mietanpassung bei falscher Qm-Angabe im Mietvertrag oder etwa die Flächenumlage bei Betriebskosten gilt. Vermietern ist in jedem Fall anzuraten, vor der Vermietung die Wohnung noch einmal genau zu vermessen, um im Mietverlauf keine unangenehme Überraschung zu erleben. Mieter sollten nach dem Bezug der Wohnung einmal in Ruhe nachmessen, ob die vereinbarte Fläche tatsächlich korrekt bemessen ist.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Der rauchenden Mieter

Der rauchenden Mieter
Jeder Mieter darf in seiner Wohnung rauchen, soweit dies nicht mietvertraglich ausdrücklich aufgrund besonderer Umstände ausgeschlossen wurde. Auch ein exzessiver Raucher verhält sich grundsätzlich noch vertragsgemäß. Er muss jedoch darauf achten, dass die Nachbarn nicht gestört werden. Darüber hinaus können bei übermäßigem Tabakkonsum Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen. Der Mieter muss z.B. – über eventuelle Schönheitsreparaturen hinaus – Malerarbeiten für mehrmaliges überstreichen oder das Verwenden von Anti-Tabak-Spezialfarben tragen. Zurzeit wird in den Medien über den 77 Jahre alten Kettenraucher Friedhelm Adolfs berichtet. Das Landgericht Düsseldorf muss hier über die Kündigung des Vermieters entscheiden, da der Rauch aus seiner Wohnung in unerträglicher Weise in das Treppenhaus eingedrungen sein soll. Der BGH hob inzwischen ein Urteil des Landgerichts Düsseldorf auf, wonach die Kündigung rechtmäßig war und verwies die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung zurück. Es bleibt nunmehr abzuwarten wie der spannende Fall letztendlich entschieden wird. Raucher sollten grundsätzlich darauf achten ihre Nachbarn nicht unnötig zu belästigen und dafür Sorge tragen, dass der Rauch nicht in das Treppenhaus zieht.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Risiken der Untervermietung

Risiken der Untervermietung
Nicht selten möchte ein Mieter eine weitere Person aufnehmen und an diese „untervermieten“. Hierdurch soll in der Regel eine finanzielle Entlastung eintreten. Grundsätzlich bedarf es für die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung muss der Vermieter jedoch gemäß § 553 BGB erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Weitervermietung hat, es sei denn, dass gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.
Zu beachten ist, dass der Untermieter zur Herausgabe der Wohnung, also zum Auszug verpflichtet ist, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Da der Untermieter seinen Vertrag mit dem (Haupt)-Mieter geschlossen hat, muss er im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Wohnung daher verlassen. Kommt es zu Streit zwischen den Parteien, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Diese ist gegen den Untermieter jedoch nur vollstreckbar, wenn auch dieser im Räumungsurteil benannt ist. War die Person des Untermieters dem Vermieter im Räumungsverfahren unbekannt, hat er die Möglichkeit, den Untermieter durch eine schnell zu erlangende, nachträgliche einstweilige Räumungsverfügung, ohne weiteres Hauptverfahren, zur Räumung zu zwingen. Zu beachten ist, dass eine Zwangsräumung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils und nur durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen werden darf.

Ihr Gregory Schulze Horstrup