Häusliches Musizieren

Häusliches Musizieren

Der BGH hat mit Urteil vom 26.10.2018 (AZ. V ZR 143/17) entschieden, dass häusliches Musizieren (Trompete spielen) einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört und damit einhergehende Lärmbelästigungen, jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar sind und von den Nachbarn hingenommen werden müssen. Neben der Unterlassung hatten die Nachbarn auch darauf geklagt, dass der Trompetenspieler wenigstens im Keller oder auf dem Dachboden spielen solle. Der BGH entschied jedoch, dass das Musizieren in den Haupträumen gestattet sei. Jedoch sind in jedem Fall Ruhezeiten einzuhalten. Dies in der Nachtzeit (22:00 bis 06:00 Uhr) sowie in der Mittagszeit. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuschentwicklung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten, so das Gericht. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen könne als grober Richtwert dienen. Es empfiehlt sich jedoch bei lauten Musikinstrumenten stets der vorherige Kontakt zum Nachbarn um keinen Unfrieden aufkommen zu lassen.

Gewerberaummiete

Gewerberaummiete

Der Bundesgerichtshof BGH hat mit Urteil vom 21.11.2018 (VIII ZR 78/17) für Gewerberaummietverträge entschieden, dass zwar die Vereinbarung einer Option auf eine Verlängerung bei zeitlich begrenzten Verträgen der Schriftform gemäß § 550 BGB bedarf, nicht jedoch die Ausübung an sich. Hier hatte der Mieter ein nicht unterschriebenes Computerfax gesendet. Dies soll nach Ansicht des BGH ausreichend sein. Folglich benötigt man kein unterschriebenes Originaldokument um den Mietvertrag zu verlängern. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn gerade die Ausübung dieses Optionsrecht im Vertrag selbst unter die strenge Schriftform gestellt wird. Dann kann u.U. ein Originaldokument notwendig sein. Der BGH stellte ferner fest, dass, soweit eine Immobilie unter Zwangsverwaltung steht alle Erklärungen gegenüber dem Zwangsverwalter abgegeben werden müssen. Dies hatte der Mieter in diesem Fall richtig gemacht. Vorsicht jedoch bei Schriftformklauseln. Diese sollten Sie stets von einem Rechtskundigen prüfen lassen.

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

In Mietverträgen ist in der Regel vereinbart, dass der Mieter eine Grundmiete zzgl. einer Vorauszahlung oder Pauschale auf Betriebskosten zahlt. Manchmal enthalten Mietverträge zusätzlich die Vereinbarung, dass der Mieter auch Verwaltungskosten als Betriebskosten zahlen soll. Der BGH hat nunmehr zum wiederholten Mal klargestellt (Urteil vom 19.12.2018 – AZ: VIII ZR 254/17), dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören. In der Betriebskostenverordnung sind die im Wohnraum umlegbaren Betriebskosten grundsätzlich geregelt. Die Kosten der Verwaltung trägt danach immer der Vermieter. Hierbei ist zu beachten, dass dies nicht für den Gewerberaummieter gilt. Dort können auch Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Der Wohnraummieter wird hiervor jedoch geschützt. Auch durch gesonderte Vereinbarung (sog. Individualvereinbarung) sind solche Kosten nicht auf den Wohnraummieter umlegbar.

Dieselgate

Dieselgate

Nach derzeitigem Kenntnisstand der Öffentlichkeit fahren auf dem Bundesgebiet mehrere Millionen Diesel-PKW mit sogenannter „Schummelsoftware“. Die Fahrzeuge stoßen während der Fahrt offensichtlich aufgrund illegaler Abschalteinrichtungen deutlich über dem Grenzwert liegende Schadstoffmengen aus. Für viele Dieselfahrer stellt sich daher zurzeit die Frage, ob sie Ansprüche gegen ihren Vertragspartner haben. Grundsätzlich hat der Käufer bei einem Sachmangel nach § 434 BGB, gem. § 437 BGB das Recht vom Vertrag zurückzutreten, den Kaufpreis zu mindern und/oder Schadensersatz zu verlangen. Zunächst ist dem Verkäufer jedoch die Möglichkeit der Nacherfüllung zu geben. Erst wenn diese scheitert, sei es durch Software-Updates oder mechanische Umbauten, kann der Käufer diese Rechte in Anspruch nehmen. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung die vorherrschenden Mängel als so gravierend ansieht, dass tatsächlich Rücktrittsrechte gewährt werden. In jedem Fall sollte man den Verkäufer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Tritt keine Besserung ein, muss im Zweifel der Klageweg beschritten werden. Hierbei beraten wir Sie gerne.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Presseerklärung vom 27.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Presseerklärung vom 27.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Angeklagte Frau E frei gesprochen

Unsere Mandantin wurde von dem Landgericht Duisburg wegen aller Vorwürfe des Totschlags und der Brandstiftung frei gesprochen. Die Beweisaufnahme hat die völlige Unschuld der Mandantin zweifelsfrei ergeben.

Presseerklärung vom 20.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Presseerklärung vom 20.07.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E. LG Duisburg 36 Ks-134 Js 14/17-4/17

Am 18.07.2017 wurde der Haftbefehl gegen Frau E aufgehoben und Frau E aus der Untersuchungshaft entlassen. Das Landgericht vermochte nach der bisher durchgeführten Beweisaufnahme einen dringenden Tatverdacht gegen Frau E nicht mehr zu erkennen. Frau E wird sich dem weiteren Verfahren nach der Entlassung aus der Untersuchungshaft stellen.

 

Presseerklärung vom 15.06.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Presseerklärung vom 15.06.2017 zum Pflichtverteidigermandat Frau E.

Am 01.02.2017 sind wir von dem Amtsgericht Duisburg mit der Pflichtverteidigung unserer Mandantin Frau E in der Strafsache 11 Gs 246/17 betraut worden. Zum Pflichtverteidiger wurde Herr Rechtsanwalt Gregory Schulze Horstrup bestellt. Weiterlesen

Sind Wohnung und Garage trennbar?

Sind Wohnung und Garage trennbar?
Zwischen Mietern und Vermietern entsteht häufig Streit, wenn neben einer Wohnung noch eine Garage angemietet wird und eine Partei die Garage separat kündigen möchte. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass beide Verträge untrennbar miteinander verbunden sind, wenn zwischen der Wohnung und der Garage eine räumliche Beziehung besteht (gleiches Grundstück) und die Verträge in zeitlicher Nähe geschlossen werden. Grundsätzlich gilt: Werden Garage und Wohnung in einem Vertrag angemietet, sind sie untrennbar miteinander verbunden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie automatisch separat voneinander kündbar sind, wenn 2 Verträge unterzeichnet werden. Hier sollen unzulässige Umgehungen verhindert werden. In einem aktuellen Urteil hat das AG Schwelm (Az. 27 C 228/16) entschieden, dass eine separate Kündigung der Garage nicht möglich ist, wenn beide Objekte in einem Vertrag angemietet wurden und im hinteren Teil des Vertrages vereinbart wird, dass beide Verträge getrennt voneinander bestehen sollen. Dies, so das Amtsgericht, sei eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners, hier des Mieters. Bei Problemen empfiehlt es sich, regelmäßig jeden Einzelfall einer gesonderten juristischen Prüfung zu unterziehen.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Schadensersatz bei verspäteter Räumung

Schadensersatz bei verspäteter Räumung
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) entschieden, dass ein Vermieter von einem Mieter, der nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung nicht herausgibt, nicht nur die bisher gezahlte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete als sogenannte Nutzungsentschädigung verlangen kann. Der Vermieter kann nach dieser Rechtsprechung sogar Nutzungsentschädigung in einer Höhe verlangen, welche er bei Neuabschluss eines Mietvertrages am Markt erzielen könnte, also u.U. auch eine deutlich höhere Geldleistung. Zuvor war in der Rechtsprechung streitig, ob die Nutzungsentschädigung nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder im Hinblick auf mieterschutzrechtliche Erhöhungsgrenzen verlangt werden könnten. Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter auch eine wesentlich höhere Nutzungsentschädigung, gemessen am jetzigen Preis der Neuvermietung verlangen kann. Damit riskieren Mieter erheblich höhere Zahlungen, wenn ihre bisherige Miete sich noch unter diesem Niveau bewegte und sie die Mietsache nicht fristgerecht herausgeben.

Ihr Gregory Schulze Horstrup

Mieterhöhung

Mieterhöhung
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Gesetz regelt darüber hinaus in § 558 a BGB, dass der Vermieter sich zur Begründung auf einen Mietspiegel, auf eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen beziehen kann. Die juristische Literatur vertritt darüber hinaus die Auffassung, dass ein Vermieter auch anderweitige Begründungsmittel beiziehen kann, soweit diese nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wurden. Das AG Ludwigsburg (Urteil vom 29.12.2016, Az. 7 C 1931/16) stellte hierzu klar, dass eine einfache Auskunft einer Stadtverwaltung über die im Ort üblichen Quadratmeterpreise nicht ausreichend ist. Denn die Auskünfte aus dem Bürgerbüro, ohne Bezug auf einen Mietspiegel, stellen keine wissenschaftliche Grundlage zur Ermittlung eines Quadratmeterpreises dar. Hierauf müssen sowohl Vermieter, die die Miete erhöhen wollen achten, als auch Mieter, denen unter Umständen rechtswidrige Mieterhöhungsverlangen zugehen. Es empfiehlt sich stets die juristische Prüfung des Einzelfalls.

Ihr Gregory Schulze Horstrup